事件：公司发布2021 年三季报，2021 年前三季度公司实现营业收入1383.87 亿元，同比增长17.87%；实现净利润194.16 亿元，同比增长5.94%；实现归母净利润 135.83 亿元，同比增长 2.88%；实现基本每股收益1.13 元/股，同比增长2.57%。

    　　营收业绩稳健增长，三费率进一步改善

    　　公司前三季度实现营业收入 1383.87 亿元，同比增长约 17.87%；实现净利润194.16 亿元，同比增长5.94%，增长率较上年同期增长 1.54 个百分比；归母净利润为 135.83 亿元，同比增长 2.88%，增长率与上年持平。1）毛利率下滑：毛利率 29.82%，同比下降 4.20 个百分点，毛利虽表现承压但仍处行业高位；2）费用水平增速较快：销售费用为 37.87 亿元，同比增长15.07%；管理费用为 32.97 亿元，同比增长 4.73%；销管费用率略有下降、财务费用收窄，销售、管理、财务费用率分别为：2.74%、 2.38%、2.06%，分别较去年同期变化-0.06、-0.30、-0.74pct。3）净利率微降：净利率 14.03%，同比下降 1.58 个百分点。4）营业税金及附加/营收比例为 5.82%，较上年收缩 1.35pct，营业税金及附加的减少有效对冲了毛利下滑的影响。

    　　销售量价齐升，竣工增速助力业绩释放

    　　2021 年前三季度，公司实现签约金额 4102.32 亿元， 同比增长11.66%；实现签约面积2543.73 万平方米，同比增长 4.08%；销售均价 1.61 万元/平方米，同比上升 7.3%。前三季度公司累计完成新开工面积 3659 万平方米，同比减少 4.68%；累计完成竣工面积 2437 万平方米，同比增长 10.60%，竣工面积快速增加助力业绩释放。

    　　坚持等量拓展原则，土储投资趋于稳定

    　　前三季度公司新拓项目 113 个，拿地金额 1434 亿元。拿地销售比来看，拿地金额占比销售金额 35.0%，低于去年同期的 36%及 40%最新政策要求；拓展面积占销售面积之比为 86%，高于去年同期5pct；前三季度公司拓展楼面地价为 6566 元/平方米，与去年同期拓展楼面价6630 元/平方米相比大致持平，土储投资趋于稳定，其中38 个核心城市拓展金额占比75%，较去年同期略有下降。截至三季度末，公司共有在建拟建项目 773 个，在建面积 14875 万平方米，待开发面积 7153 万平方米。

    　　三条红线继续达标，资金使用效益比例维持高位截至2021 年Q3，公司剔除预收账款资产负债率 65.62%，净负债率67.62%，现金短债比 2.32，公司资产负债结构稳健合理，短期偿债能力较强：三道红线持续达标，保持“绿档”。 前三季度，公司实现资金回笼 3672 亿元，回笼率达 89.5%。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，2021 第三季度发行公司债 11.9 亿，期末现金余额 1321.09 亿元，占总资产比重 24.36%，现金流充盈。有息负债规模 3410 亿，较去年3674 亿大致持平，以有息负债/销售金额比率看，截止2021 年Q3，公司有息负债/销售金额为 83.12%，相比较去年同期微增0.9pct，公司资金使用效益比例维持高位。

    　　投资建议：公司 2021 前三季度业绩符合预期，毛利率虽有下滑，但毛利水平仍处行业高位，实现净利率的相对稳定。由于公司业绩表现及相关指引，我们预计公司 21-23 年净利润分别为299.77 亿元、330.92 亿元、376.46 亿元，对应 EPS 分别为 2.50、2.76、3.14，对应 PE分别为 5.02X、4.54X、3.99X，维持买入评级。

    　　风险提示：政策调控收紧 销售不及预期 宏观经济波动