事件：

    　　10 月28 日，公司发布2021 年三季报。2021 年前三季度公司实现营收1383.87 亿元，同比增长17.87%；实现归母净利润135.83 亿元，同比增长2.88%。其中，第三季度公司实现营收484.73 亿元，同比增长10.85%；实现归母净利润32.85 亿元，同比增长6.67%。

    　　点评：

    　　业绩平稳增长，利润率有所下滑。2021 年前三季度公司实现营收1383.87 亿元，同比增长17.87%；实现归母净利润135.83 亿元，同比增长2.88%。业绩增速低于营收主要由于公司利润率有所下滑：前三季度公司毛利率29.82%，同比下降4.20 个百分点；归母净利率9.82%，同比下降1.43 个百分点。

    　　销售稳步增长。2021 年前三季度公司实现签约金额4102.32 亿元，同比增长4.08%；实现签约面积2543.73 万平方米，同比增长11.66%。销售均价1.6 万元/平方米，同比上升7.3%。前三季度，公司新开工面积3659 万平方米，同比减少 4.68%，完成全年计划的74.67%；竣工面积 2437 万平方米，同比增长10.60%，完成全年计划的60.93%。

    　　拿地保持稳健，聚焦核心城市。公司前三季度累计拿地建面2183.6 万方，拿地金额1434.1 亿元，拿地金额占销售金额的比重为35.0%（去年该比例为46.8%）。公司拿地聚焦核心城市，38 个核心城市拓展金额占比75%。一二线城市拿地金额占比为61.8%，三四线占比38.2%。

    　　三道红线持续达标。截至三季度末，测算公司剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率 67.62%，现金短债比2.32。债务结构持续优化。有息负债规模3410 亿元，同比增长12.89%， 长期负债占全部有息负债比重的72.48%。现金流管控良好。公司实现销售回笼 3672 亿元，回笼率达到89.5%，近年来公司销售回笼率始终保持在85%以上，提供充足经营现金流。

    　　融资优势持续凸显。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，公司抢抓低成本资源，融资成本始终处于行业低位。三季度发行公司债利率分别为3.17%、3.45%。上半年公司综合融资成本仅4.70%，较去年末下降7 个基点。

    　　投资建议：保利发展业绩稳健增长，融资优势明显，资金安全性好。我们维持公司2021-2022 年EPS 为2.54 元和2.67 元，以2021 年10 月28 日收盘价计算，对应的PE 为5.1 倍和4.8 倍，维持买入评级。

    　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆