2021 年三季报业绩符合我们预期

    　　保利发展公布1-3Q21 业绩：营业收入1385 亿元，同比增长18%，归母净利润136 亿元，同比增长2.9%，符合我们的预期。

    　　3Q21 收入、盈利平稳增长，毛利率边际下行。公司前三季度竣工面积同比增长11%至2437 万平（3Q21 同比增长3%），带动收入增近两成，其中3Q21同比增长11%；3Q21 盈利同比增长7%，带动前三季度盈利增速增至2.9%。

    　　公司前三季度税后毛利率同比下降2.9ppt 至24.0%，其中第三季度同比下降4.3ppt 至19.8%，延续1Q21（29.1%）和2Q21（25.2%）的下行趋势。

    　　现金回笼率维持高位，延续“绿档”达标。公司前三季度销售回笼同比增长11%至3672 亿元，对应现金回笼率90%，维持高位。公司期末净负债率68%（年初57%），扣预资产负债率65.62%（年初68.74%），现金短债比2.3倍，与年初持平（未剔除预售监管资金），保持“绿档”达标。

    　　发展趋势

    　　全年销售额料稳中有增。公司1-9 月累计实现签约面积2544 万平方米，同比增长4%，签约金额4102 亿元，同比增长12%。我们预计公司全年有望新推货值5600 亿元（前三季度已推出近4000 亿元），叠加2000 亿元滚存货值，全年有望实现销售金额5300 亿元，对应同比增速5%。公司前三季度已完成我们估计全年销售额的77%，隐含10-12 月月均销售金额400 亿元。

    　　三季度保持拿地力度，后市料严守投资纪律、择机补充优质资源。公司前三季度新增项目113 个，容积率面积2184 万平，同比增长10%，总拓展成本1434 亿元，同比增长9%，为同期销售金额的35%；其中第三季度拿地成本同比下降5%，对应拿地强度38%；期内新增土储权益比例69%，较2020年（65%）边际提升。公司期末待开发与在建面积合计2.2 亿平，较年初微降4%。我们判断在保持财务稳健性的前提下，公司将继续关注年末土地市场优质机会，延续等量略增量拓展的策略。

    　　预计全年盈利维持低个位数增长。公司计划2021 年完成竣工面积4000 万平（同比2020 年计划竣工面积增长18%），我们预计伴随四季度竣工结转提速，公司全年收入将同比增逾两成。叠加部分低毛利率项目将于今年结算，带动毛利润率下滑2-3 个百分点，我们预计公司全年盈利将实现低个位数平稳增长。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。公司当前股价交易于5.1/4.7 倍2021/2022 年市盈率。

    　　维持跑赢行业评级和目标价16.40 元不变，对应6.5/5.9 倍2021/2022 年目标市盈率和27%的上行空间。

    　　风险

    　　主要布局城市调控政策超预期转紧；销售增速和结转利润率不及预期。