H1 销售额同比+27%，城市深耕效果显著。2021H1 保利地产实现签约金额2851.85 亿元，同比增长27.01%；实现签约面积1671.29 万平，同比增长12.00%。公司38 个核心城市销售贡献达77%。珠三角、长三角签约销售均超过700 亿元，合计销售占比达53%。重点城市中广州实现销售金额超260亿元、佛山超200 亿元，南京、东莞、上海超100 亿元，城市深耕效果凸显。

    　　H1收入和利润稳增长。公司实现营业总收入899.72 亿元，同比增长22.07%；实现净利润146.88 亿元，同比增长10.25%；归母净利润102.98 亿元，同比增长 1.72%。公司毛利率为 32.50%，同比下降3.22 个百分点，净利率为16.32%，同比下降 1.75 个百分点。

    　　积极拓展，适度下沉。公司H1 拓展项目84 个，新增容积率面积1651 万平，拓展面积占销售面积之比为 99%；拓展金额 963 亿元，新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较2020H1 提升1 个百分点和6 个百分点，拓展楼面地价为5833 元/平。H1 公司适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度，新增资源中一二线城市金额占比69%，同比下降14 个百分点。

    　　抓住融资机会，保持低融资成本。公司H1 回笼金额 2556 亿元，回笼率为89.6%。行业融资趋紧情况下，公司抓住机会H1 发行公司债75 亿元、中期票据50 亿元，平均融资成本 3.62%。截止2021H1 公司有息负债3341 亿元，综合成本仅约4.70%，较2020 年末下降 7 个基点，继续保持业内领先优势。

    　　多元业务起头并进。保利物业2021H1 在管面积4.28 亿平，合同面积6.22亿平，营业收入51.53 亿元，同比增长43.11%。保利商业完成新签约购物中心7 个，已开业购物中心29 个，分布14 个城市，开业面积193 万平，在营项目出租率超80%。保利酒店新签约项目4 个，新增房间1604 间，已开业酒店20 个，客房数4873 间。公寓业态完成以N+、瑜璟阁组成的品牌体系，在营项目40 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业6120个房间。销售代理业务覆盖全国200 多个城市，代理项目超2200 个，代理销售规模超2500 亿。不动产金融基金累计管理规模近1600 亿元。

    　　投资建议：“优于大市”。8 月集团公司和高管增持公司股份，彰显控股股东和管理层对公司长期发展信心。我们预测公司2021 年EPS 为2.56 元每股，给予公司2021 年6-7 倍PE 估值，对应合理市值区间为1836-2142 亿元，对应合理价值区间为15.34-17.89 元每股，对应2021 年PEG 为1.10-1.30，给予“优于大市”评级。风险提示：公司房地产项目结转不达预期或结转毛利率不达预期。