业绩平稳增长，两翼业务取得长足发展 。根据公司中报，21 年上半年，公司实现主营业务收入899.72 亿元，同比增长22.1%，实现归母净利润102.98 亿元，同比增长1.7%。扣非净利润同比增长3.42%。

    　　上半年，物管收入增长43.11%，其他商业、酒店、销售代理、金融等业务贡献收入47.2 亿元，增长76.9%。两翼业务贡献毛利30.78 亿元，扣除物业管理的10.3 亿，其他贡献20.48 亿元，高毛利、高增长。

    　　回笼率维持高位，全年销售大概率可突破5600 亿。上半年公司实现销售金额2852 亿元，同比增长27%，量价齐升。资金回笼率90%，与去年同期基本持平。上半年去化率64%，较20 年上半年增长4 个百分点。全年推货计划5700 亿左右，考虑到下半年市场热度和去化率的下降，谨慎测算预计全年大概率可以突破5600 亿销售金额。

    　　上半年等量拓展，两集中斩获核心资源。上半年新增建面1651 万方，基本实现等比例拓展，拓展金额963 亿元，占销售金额比例34%。首批集中供地中，上半年公司新增货值2163 亿元，全成本口径毛利率为24.2%（低于地产结算利润率，高于22 城首批利润率14.8%）。

    　　盈利预测与投资评级：21-22 年业绩分别为2.55 元/股、2.76 元/股。

    　　近期公司完成平稳换届，以刘平总为核心的新一届班底将会带领公司寻找新时代茁壮成长的方向。保利作为绿档央企，在地产主业上的稳定发展具备得天独厚的优势，叠加两翼业务的迅猛发展，有望在近两年主业利润率见底后在新发展方向上获得突破。预计21-22 年业绩分别为为305 亿元、330 亿元（同比+5%、+8%），当前股价对应PE 为4.6x、4.3x。我们维持合理价值20.90 元/股的观点不变，对应21 年8.2XPE，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。