公司近况

    保利地产近期发布2021年7月份销售简报及获得房地产项目情况的公告，并发布实控人和高管拟增持股份的公告。

    评论

    实控人和高管增持彰显信心。公司8月4日晚间发布公告，实控人保利集团拟在6个月内增持不低于0.0042%、不超过公司总股本2%的股份；公司新任董事长刘平先生及全体高管拟在6个月内增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元的股份，增持价格不超过15.06元/股。我们认为此举彰显了对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

    7月销售受基数影响同比下跌，但跌幅收窄。7月公司实现签约金额422亿元，同比下降13%（6月同比27%），环此下降16%（6月环比-15%），单月销售同比下降主要因受疫情影响，去年7，8月份基数偏高，绝对金额仍高于2019年以前同期水平；实现签约面积313万平方米，同比下降3%，环比下降34%（5月同比-47%，环比-40%）；对应销售均价13476元/平方米，同比下降11%，环比下降38%，2021年1-7月份公司累计实现签约面积1984万平方米，同比增长12%，实现签约金额2852亿元，同比增长9%，对应销售均价16498元/平方米，同比增长10%。

    7月拿地边际提速。公司7月于东莞、武汉等城市新增13个项目，合计拿地金额280亿元，同比增长251%，环比增长56%，对应单月拿地强度66%，相比6月（36%）显薯增长，对应权益比例58%（1H21为71%）；拿地面积280万平方米，同比增长23%，环比下降18%；对应楼面均价10001元/平方米，同比增长186%，环比增长97%（主要因上海地块楼面价较高），1-7月，公司新增土储面积为1931万平方米，同比增长59%；新增土储金额为1243亿元，同比增长38%。金额口径累计拿地强度38%，金额口径权益比例68%（2020年65%）。

    融资端优势延续。公司于7月5日发行一笔ABS融资8.9亿元，票面利率3.20%；7月14日发行两笔公司债合计融资11.9亿元，期限分别为3+2年期和5+2年期，票面利率分别为3.17%和3.45%，较5月发行的两笔同期限公司债边际下行（成本分别为3.39%和3.70%）。

    估值与建议

    维持盈利预测不变。公司当前股价交易于4.6/4.2倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价15.15元，目标价对应6.0/5.5倍2021/2022年目标市盈率和30%的上行空间。

    风险

    主要布局城市调控政策超预期转紧；结算进度和利润率不及预期。