事项：

    　　保利公布2021年半年度业绩快报，预计2021年上半年营收同比增长22.3%，归母净利润同比增长1.7%，对应每股EPS 0.86元。

    　　平安观点：

    　　业绩平稳增长，未结资源充足。公司2021 年上半年预计实现营业总收入901.1 亿元，同比增长22.3%；营业利润及利润总额同比增长8.7%、8.9%；归母净利润103 亿元，同比增长1.7%。利润增速低于营收主要因：1）上半年营业利润占营收比重同比下降2.6 个百分点至21%，意味着结算项目盈利能力同比有所下滑；2）归母净利润占利润总额比重同比降3.8 个百分点至54.2%，意味着结算项目权益比例有所降低。公司2021 年计划竣工4000 万平米，同比增长0.4%；一季度末合同负债4133.5 亿元，覆盖2020年营收1.7 倍，未结资源依旧充足。

    　　销售量价齐升，拿地相对稳健。公司2021 年上半年销售金额2851.9 亿元，同比增长27%，销售面积1671.3 万平米，同比增长12%，销售均价17064元/平米，同比增长13.4%。上半年公司新增建面1650.6 万平米，同比增长67.7%，总地价962.8 亿元，同比增长17.4%。平均楼面地价5833 元/平米，为同期销售均价的34.2%，较2020 年下降15.9 个百分点。拿地销售面积比98.8%、拿地销售金额比33.8%，分别较2020 年提升5.3 个、下降13个百分点。

    　　投资建议：由于公司盈利能力下行速度快于此前预期，下调公司2021-2023年EPS 至2.57 元（原为2.72 元）、2.79 元（原为3.04 元）、3.02 元（原为3.32 元），当前股价对应PE 分别为4.6 倍、4.2 倍、3.9 倍。公司融资优势延续、多元业务持续推进，短期拿地强度提升为销售结转提供支持，中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）若重点城市楼市调控力度超出预期，将导致销售以价换量，带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若行业金融监管力度进一步趋严，将对公司规模发展产生负面影响；3）三四线楼市基于供给增加、需求弱化，面临调整风险，将对公司对应区域销售产生影响。