投资要点

    事件：

    2021 年4 月，公司实现签约面积330.9 万平方米，同比增加35.6%；实现签约金额512.0 亿元，同比增加36.2%。2021 年1-4 月，公司实现签约面积1049.2万平方米，同比增加42.9%；实现签约金额1754.8 亿元，同比增加61.6%。4月新增15 个开发项目，计容建筑面积251.6 万方，权益建面194.5 万方，拿地金额115.7 亿元，权益拿地金额81.5 亿元。

    点评：

    4 月销售同比上升。2021 年4 月，公司实现签约面积330.9 万平方米，同比增加35.6%，合同销售金额512.0 亿元，同比增加36.2%；销售均价15473.1 元/平方米，同比增加0.4%。1-4 月累计实现合同销售面积1049.2 万方，较2020年同比增加42.9%，较2019 年同比增加9.8%；实现签约金额1754.8 亿元，较2020 年同比增加61.6%，较2019 年同比增加19.3%；销售均价16726.3 元/平方米，同比增加13.1%。

    拿地较稳健，主要布局二三线城市。公司4 月新增15 个开发项目，拿地金额115.7 亿元，拿地总建面251.6 万方，拿地均价4599.5 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为22.6%。2021 年1-4 月累计拿地金额568.1 亿元，拿地总建面1062.1 万方，拿地均价5348.9 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为32.4%，去年该比例为40.8%。4 月拿地金额中，二线占比为53.1%，三四线占比为46.9%；拿地金额占比较高的城市有：石家庄（16.3%）、金华（13.5%）、汕尾（12.0%）、南京（11.3%）。

    三道红线持续达标，融资优势明显。截至2021Q1，公司扣除预收账款后资产负债率为68.84%，净负债率69.64%，现金短债比1.81，三条红线均达标。公司2020 年有息负债综合融资成本为4.77%，较2019 年的4.95%进一步下降。

    21 年3 月发行公司债利率分别为3.65%、3.90%；21 年4 月发行中期票据利率3.55%，持续保持较低水平，融资成本优势明显。

    投资建议：保利地产销售稳健增长，融资成本较低，安全性较高。拿地聚焦核心城市，土储价值丰厚。我们维持预计公司 2021-2022 年 EPS 为2.54 元和2.67 元，以 2021 年5 月 10 日收盘价计算，对应的 PE 为 5.4 倍和 5.1 倍，维持买入评级。

    风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆