21Q1 业绩同比+5%、扣非业绩同比+2%，符合市场预期。21Q1 公司营业收入250.9亿元，同比+5.3%；归母净利润25.0 亿元，同比+5.1%，符合预期；扣非业绩23.9 亿元，同比+1.9%；基本每股收益0.21 元，同比+5.0%。毛利率和归母净利率分别为35.4%和10.0%，分别同比-4.4pct 和-0.02pct；三费费率为11.8%，同比+0.7pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.8pct、+0.3pct 和-0.4pct；投资收益4.9 亿元，同比+2,671.7%，投资收益增长较快对冲毛利率下滑影响，因而毛利率下行而净利率基本持平。21Q1 末公司预收账款4,140.0 亿元，同比+30.9%，覆盖20 年地产结算收入1.83 倍。

    21Q1销售额同比+75%，拿地积极、拿地/签约面积比113%。21Q1公司签约金额1,242.8亿元，同比+75%。21Q1 签约面积718.3 万平，同比+47%；签约均价1.7 万元/平，同比+19.4%。21Q1 公司拿地金额452 亿元，同比+30%；拿地面积811 万平，同比+76.7%；拿地均价5,573 元/平；拿地/销售金额比36%，拿地/销售面积比113%，拿地/销售均价比32%。21Q1 新开工1,033 万平，同比+33.2%，完成年初计划21.1%；竣工482 万平，同比+44.3%，完成年初计划12.1%。20 年末，公司20 年末可售面积超8,476 万平，对应货值超1.25 万亿，并主要集中在一二线城市，预计21 年全年销售将保持稳增。

    财务保持稳健，三条红线指标稳居绿档，融资成本行业低位。21Q1 末，公司资产负债率78.7%，同比+0.9pct；剔预负债率68.8%，同比+0.6pct；净负债率76.0%，同比+2.7pct；现金短债比2.4 倍。21Q1 末公司有息负债余额3,437 亿元，同比+16.7%。三条红线指标稳居绿档；公司20 年末有息负债综合成本仅4.77%，同比-0.18pct，保持行业较低水平。

    投资建议：业绩小增，销售靓丽，拿地积极，维持”买入”评级。公司积极变革始于16年，激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持公司21-23 年每股收益预测分别为2.61、2.84、3.12 元，目前21PE 为5.4X，现价对应股息率为5.1%，维持目标价为18.66 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。