核心观点：

    疫情影响部分项目交付，业绩保障倍数上升。根据公司年报，保利20年实现总收入2432 亿元，同比增长3.1%，归母净利润289.48 亿元，同比增长3.5%，分红规模87.4 亿元，分红比例30%。结算方面，当期结算能级下降导致均价的回落，面积增长17%，20 年公司竣工3986万方，同比增长34%，因疫情部分项目未实现交付，当期结算面积低于竣工。20 年末预收账款对结算的覆盖倍数上升至162%，为后续业绩释放提供保障。利润表方面，利润率回落带来的土地增值税清算规模的减少（税盾效应），叠加存货跌价准备转回8.49 亿元，以及合联营投资收益贡献的提升，这些因素共同抵消了利润率下行的影响。

    20 年平稳去化，投资力度回升。销售方面，20 年公司销售金额5028.48亿元，增长8.9%，完成年初目标的109%，均价稳定，全口径回款率93.6%，去化率73%，与19 年基本持平。21 年开工计划4900 万方增长6%，公司充裕的货值储备将保障21 年的增长。投资方面，20 年拿地金额2353 亿元（同比+51%），拿地力度46%，较19 年回升13pct，拿地总货值5398 亿元，权益比例65%。区域来看，布局10 年以上的城市投资占比提升至73%，聚焦核心市场。

    21-22 年业绩分别为2.55 元/股、2.76 元/股。21 年公司计划总投资3950 亿元，同比增长25%，加大投资的信号非常明显，作为绿档企业，未来将会把更多资源投入到优质项目的获取和开发的过程中。预计21-23 年业绩分别为305 亿元、330 亿元、360 亿元（同比+5.4%、+8.0%、+9.1%），当前股价对应PE 分别为5.5x，5.1x 与4.7x。考虑到供给侧改革背景下绿档企业优势进一步凸显，我们维持合理价值20.90 元/股不变，对应21 年8.2XPE，维持“买入”评级

    风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。