深耕北京CBD 四十余载，核心资产禀赋突出：公司成立于1985 年，控股股东持股比例达80.65%。公司是北京核心商务区地标性综合物业的开发与运营平台，长期深耕国贸中心项目，区位稀缺、资产质量高。

    　　收入短期承压，物业租赁是基本盘： 公司2025 年前三季度营收28.2 亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4 亿元，同比-7.7%。2025 年上半年18.9亿元，同比-3.8%；归母净利润6.3 亿元，同比-8.0%；其中物业租赁及管理收入16.5 亿元，占比维持85%以上，体现核心业务抗波动能力。

    　　写字楼与商城是租赁收入的核心，各业态收入短期表现均承压：2025年上半年写字楼、商城、公寓、酒店分别实现营收7.3 亿元、6.4 亿元、0.9亿元、2.4 亿元，同比-5.1%、-2.2%、-1.0%、-7.2%；写字楼与商城合计贡献公司70%以上收入，是租赁收入的核心。

    　　盈利能力强，分红有保障：公司2025 年前三季度毛利率达59.1%，净利率达33.4%，2019-2024 年ROE 维持在10%以上。公司上市以来连续28个财年进行分红，平均分红率达54.3%。公司资产布局已完成，后续大概率无重大资本支出，2010 年后企业自由现金流覆盖分红金额维持在1 倍以上。

    　　投资建议：公司的投资物业位于北京CBD 核心，资产高度稀缺，具备不可复制性；资产质量优秀，经营稳定；分红能力有保障，分红意愿较强。但考虑到当前宏观环境，短期内出租率及租金水平或有压力。我们预计公司2025-2027 年归母净利润分别为12.2 亿元、12.5 亿元、12.6 亿元，对应PE 分别为16.3x、16.0x、15.9x。首次覆盖，给予“增持”评级。

    　　风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。