投资要点：

    　　营收持平利润稳增长。2024 年1-9 月，公司实现营业收入29.50 亿元，同比增加0.02%；实现归母净利润10.19 亿元，同比增长1.63%；实现扣非归母净利润10.07 亿元，同比增长1.20%。我们认为在营收持平的情况下实现利润增长源于费用率的俭省。2024 年1-9 月，公司毛利率为60.51%，较2023年同期上升0.17 个百分点；三项费用率为5.39%，较2023 年同期下降0.70个百分点。

    　　写字楼租金同比增加，出租率受招租因素扰动。2024 年1-9 月，公司写字楼平均租金为645 元/平方米/月，较2023 年同期增长8 元/平方米/月，平均出租率为93.2%，较2023 年同期下降3.0 个百分点。其中三期 A 写字楼出租率同比下降6.0 个百分点，对整体出租率影响较大，主要是因有租户租约到期，相关区域正在招租。截至2024 年9 月底，公司写字楼可出租面积为20.61万平。

    　　商城租金持续上行，公寓出租率明显提升。2024 年1-9 月，公司商城平均租金为1335 元/平方米/月，较2023 年同期增长64 元/平方米/月，平均出租率为96.6%，较2023 年同期下降2.1 个百分点。其中三期A 商城出租率同比下降5.3 个百分点，对整体出租率影响较大，主要是因有租户租约到期及提前解约，相关区域正在招租。截至2024 年9 月底，公司商城可出租面积为8.01 万平。2024 年1-9 月，公司公寓平均租金为367 元/平方米/月，较2023年同期降低3 元/平方米/月，平均出租率为89.3%，较2023 年同期提升4.9个百分点。截至2024 年9 月底，公司公寓可出租面积为4.66 万平。

    　　国贸中心支持核心收益。北京中国国际贸易中心业态包括写字楼、商城、公寓等。2024 年1-9 月，国贸中心写字楼出租建筑面积35.62 万平，产生租金收入11.21 亿元；商城出租面积18.05 万平，产生租金收入9.29 亿元；公寓出租面积8.01 万平，产生租金收入1.40 亿元。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。未来公司将抓住北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力。我们预计公司2024-2025 年EPS 分别为1.27 元、1.30 元，给予公司2024 年20-21XPE，合理价值区间在25.32-26.58 元，维持公司“优于大市”评级

    　　风险提示：经济下行导致写字楼、商城需求不足