投资逻辑：

    　　坐拥北京CBD 区位好、质量优、不可复制的核心资产。公司的核心资产是国贸中心建筑群，核心看点在于：①位于首都北京的核心地段，位置稀缺，绝无仅有。②紧靠国贸地铁站，交通便利，人流量大。③具备写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施，定位高端，云集众多国际知名跨国公司、商社和国际零售店。

    　　各业态均处于稳健经营状态。近年来面对宏观经济及外部环境波动，公司总体租金收入及营收仍能稳步上升，租金水平及出租率维持高位。分业态来看，写字楼：楼内世界500 强租户众多，租户质量高，支付能力强，2023/24H1 平均租金为638/648 元每平每月，出租率为96%/93%。商城：规模大、品类多、档次全，具备稀缺的重奢资源，2023/24H1 平均租金为1279/1341 元每平每月，出租率为98%/97% 。公寓： 平均租金略有下滑而出租率持续提升，2023/24H1 平均租金为370/368 元每平每月，出租率为86%/89%。

    　　酒店：23 年起逐步修复，经营毛利率回正，不再拖累业绩。

    　　分红稳定且有保障，具备真红利属性。公司商业模式的本质是收租，一方面分红能力有保障，具备①高利润率，利润兑现好；②低负债率，资金充裕；③现金流稳步增长；④经营稳定，目前既不扩张又不出售资产等优秀属性。另一方面分红意愿有保障，公司积极回馈股东，上市以来连续26 个财年进行分红，上市以来平均分红率为52%，且近年来逐步提升分红比例，2023 年加特殊分红后的股利支付率达104%。综上来看，公司的红利属性有保障。

    　　受益于降息大环境，公司估值或将提升。公司作为经营表现稳定，每年持续分红，分派比例较高的红利属性标的，有望受益于今年以来国内逐步降息的大环境，分母端折现率下降后，公司估值或将得到修复。

    　　盈利预测、估值和评级

    　　公司持有核心资产，经营表现稳定，业绩稳健增长。我们预计2024-26 年公司归母净利润分别为13.1 亿元/13.7 亿元/14.2 亿元，同比+4.0%/+4.5%/+4.0%。考虑到公司资产高度稀缺，具备不可复制性；资产质量优秀，经营稳定，兑现度高，未来业绩有望持续稳健增长，我们给予公司2024 年25.0x 的PE 估值，对应目标价为32.5元/股，相较当前（10 月25 日）23.48 元/股的收盘价,上涨空间约38%。首次覆盖，给予“买入”评级。

    　　风险提示

    　　宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。