核心观点：

    　　年度派息比例104%。公司发布年报，23 年公司营收39.5 亿元，同比+14.9%，归母净利润12.6 亿元，同比+12.8%，扣非归母净利润12.5亿元，同比+24.0%。年度派息13.1 亿元，派息比例104%，当前股息率5.4%，股息率处于较高水平。

    　　写字楼出租率四季度有下降。写字楼23 年出租率95.8%，较22 年下降0.5pct，但由于期内租金坪效提升1.9%，带动写字楼租金收入微增1.6%。季度表现看，出租率自23 年Q3 逐季度下降，四季度环比出租率下降幅度近0.2pct；写字楼租金坪效在Q1~Q4 为646/643/644/639元/平米/月，三季度时虽然出租率有缩小0.1pct，但租金坪效较2 季度略高，四季度则呈现坪效、出租率双下滑的情况。

    　　四季度商场坪效、出租率双降。商场23 年出租率98.2%，较22 年下降0.6pct，但由于期内整体商场租金坪效提升10.3%，带动商场租金收入提升9.6%。季度表现看，二季度出租率提升，坪效略降，三季度坪效提升，出租率略降，但四季度出租率、坪效双下滑。商场四季度出租率环比三季度下降0.4pct，租金坪效环比三季度下降1.2%。

    　　公寓业态出租率持续爬坡。公寓23 年出租率85.9%，较22 年提升12.6%，坪效略降1.6%，综合带动整体公寓租金收入同比提升15.6%。

    　　公寓业态在19 年经历重新改造，20 年重新入市，自20 年来出租率逐季度爬坡提升。历史上公寓出租率高点约93%，目前出租率较高点的水平仍有可爬坡空间。

    　　盈利预测与投资建议。公司以国贸中心项目为运营主体，位置稀缺，内生坪效增长稳定，业绩稳定。预期公司24-25 年归母净利润12.8/12.9亿元，同比+1.6%/+1.1%。给予公司24 年PE=22X，每股合理价值27.96 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。宏观政策不及预期，租金收缴率下降，出租率下降等。