事件

    　　2024 年 3 月28 日公司公布 2023 年度报告。

    　　投资要点

    　　营收利润稳步增长，毛利率保持稳定

    　　2023 年公司营业收入39.54 亿元，同比+14.86%，5 年CAGR 为2.9%；归母净利润12.6 亿元，同比+12.84%，5 年CAGR 为6.7%。毛利率58.01%，同比+1.48pct；净利率31.87%，同比-0.58pct。2023 年末公司借款总额15.75 亿元，较2022 年下降6.8%。基本每股收益1.25 元，同比+12.84%；加权平均净资产收益率为13.53%，同比+0.83pct。分项毛利率来看，公司物业租赁及管理业务营收33.8 亿元，同比+6.84%，毛利率为66.41%，同比-0.12pct；酒店经营业务营收5.7 亿元，毛利率8.09%，同比+67.06pct，实现毛利率由负转正。

    　　分红比例再度提升，特别分红回报股东

    　　2023 年度公司拟每股派息0.8 元（分红比例64%，同比+1pct），特别分红每股派息0.5 元（将2019-2021 年分红比提升至63%以上），合计分配预案为每股1.3 元，较2022 年每股0.7 元大幅增长；2023 年预计派现金额合计为13.09 亿元，派现额占归母净利润比例为104%，同比+41pct。以3 月28 日公司收盘价计算，股息率达5.9%。我们认为，公司本次大幅增加派息超出市场预期，除提升股东回报水平外，也彰显了公司对自身发展具备稳健性及成长性的信心，后续分红比例仍将在 64%的基础上稳步提升。

    　　商城租金涨幅超10%，公寓出租率快速提升

    　　1）写字楼：23 年租金638 元/平/月，同比+1.8%；出租率95.9%，同比-0.4pct；2）商城：23 年租金1279 元/平/月，同比+10.4%；出租率98.2%，同比-0.6pct；3）公寓：23 年租金370 元/平/月，同比-1.6%；出租率85.9%，同比+12.6pct。2023 年公司写字楼及商城租金稳步提升，出租率保持高位稳定；公寓在2020 年8 月改造升级后，出租率由2020 年的8.4%快速攀升至2023 年的85.9%，我们看好2024 年公寓的出租率保持增长态势。

    　　盈利预测与估值

    　　我们认为，公司资产优质，抗逆性突出，核心竞争力难以复制，保障公司业绩稳健增长。公司高分红+强现金流属性凸显，股息率具备优势。酒店毛利率实现由负转正+公寓出租率持续提升，有望带动公司盈利能力再度增强，随着2024 年宏观经济向好，看好公司业绩保持稳定增长。

    　　国贸中心整体已于 2017 年 8 月竣工，当前属于稳定运营期，公司未来收入确定性较高，我们使用DCF 估值法对公司进行估值，以期更好地反应公司估值水平。经过我们测算，公司现值约为 443 亿元，对应每股价值为 43.98 元/股，公司2024 年 3 月 29 日股价为 24.19 元/股，折价率为 45.0%。

    　　综合考虑公司稳健的运营情况、资产质量、高股息率等特点，以及公司DCF 估值折价率较高，我们认为公司具备长期配置价值，应当享有估值溢价。我们预计公司 2024-2026 年归母净利润为 13.0、13.6、14.1 亿元，对应 EPS 分别为1.29、1.35、1.40 元/股。维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　宏观经济增速承压；办公楼供给增加。