1-3Q23 业绩符合预期

    　　中国国贸公布三季报业绩：1-3Q23 营业收入同比增长14%至29.5 亿元，归母净利润同比增长15%至10 亿元；对应3Q 单季度营业收入同比增长8%至10 亿元，归母净利润同比增长17%至3.5 亿元，符合市场预期。

    　　租赁物业收入利润如期兑现，成本管控优异。1-3Q23 公司主要租赁业态延续稳健经营，租金收入同比增长6%至21.8 亿元，其中写字楼/商城/公寓租金收入同比分别增长2%/10%16%至11.5/9.0/1.3 亿元，单季度来看，写字楼/商城/公寓3Q 租金收入分别同比增长2%/4%/10%；此外，公司酒店业务继续恢复，我们估算收入在5-6 亿元。1-3Q23 公司税前毛利率维持在60%以上的高位，且三项费用率屡创新低至6.1%，费用管控成效突出。具体分业态看：

    　　3Q23 末写字楼出租率较2Q 末持平于96.2%，同比增长0.2ppt。1-9 月平均租金较上半年亦持平于637 元/平/月，较去年同期和2022 全年均提升10 元/平/月，特别是三期B 建筑在出租率基本保持平稳的同时平均租金同比增长达6%，内生韧性突出。

    　　3Q23 末商城平均出租率环比略降0.1ppt 至98.7%，较2022 年末基本持平。1-9 月平均租金同比增长11%至1271 元/平/月（较上半年平均租金提升14 元/平/月），主要因租金减免减少和提成租金收入增加；其中三期B和东楼平均租金同比增幅较高，分别达23%和14%。

    　　3Q23 末公寓出租率环比继续提升2.3ppt 至84.4%，较2022 年末已累计提升11.1ppt；1-9 月平均租金继续稳定在370 元/平/月左右，同比小幅下降3ppt（约8 元/平/月），主要因大户型出租率继续提升且其平均租金低于小户型。

    　　发展趋势

    　　全年业绩料稳增，股息率进入具备吸引力区间。考虑到公司租赁物业经营具备韧性、全年有望稳中有升，叠加今年为酒店业务复苏元年，我们预计公司全年营业收入有望维持稳健增长；毛利率与费用率料将延续前三季度水平；全年盈利有望录得10%以上的同比增长。若延续2022 年分红比例，我们计算公司最新股价对应的2023/24 年股息率分别为4.4%/4.8%，已具备吸引力，我们建议投资者关注当前时点公司作为防御性高股息标的的配置价值。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。当前股价对应14.5/13.1 倍2023/2024 年市盈率。维持跑赢行业评级和23.6 元目标价，对应18/16 倍2023/2024 年市盈率，较当前股价有26%的上行空间。

    　　风险

    　　持有型物业出租率及租金增长低于预期；消费复苏情况低于预期。