核心观点：

    　　业绩稳健。公司发布中报，2023 年上半年公司实现营收19.4 亿元，同比增长16.8%，其中Q1、Q2 分别为9.6 亿元、9.8 亿元，同比分别为+6.1%、+29.5%；Q2 收入环比Q1 略增2.2%。上半年实现归母净利润6.5 亿元，同比增长14.5%，其中Q1、Q2 分别为3.2 亿元、3.3 亿元，同比分别为+19.4%、+10.2%，整体业绩表现稳定。分业务表现看，上半年公司物业租赁及管理收入16.7 亿元，同比增长8.0%；酒店运营收入2.7 亿元，同比增长132.4%。

    　　整体持有型物业租金收入稳定增长。根据公司中报，2023 年上半年公司租金收入14.5 亿元，同比增长8%；其中，写字楼租金收入7.7 亿元、商场租金收入5.9 亿元、公寓租金收入0.9 亿元，同比分别+3%、+14%、+19%。租金收入的增长主要得益于坪效提升及出租率的提升。

    　　2023 年上半年，公司持有型物业整体坪效为767 元/平米，同比增长6%，其中写字楼坪效增长2%、商场坪效增长15%、公寓坪效略有降低，同比下降约2%。2023 年上半年，公司持有型物业整体出租率95%，较2022 年末提升1pct，较2022 年同期提升2pct；其中写字楼、商场、公寓较2022 年同期出租率分别持平、持平、提升14pct；公寓期内坪效虽略有降低，但是出租率提升有效的抵消了坪效的下降，并带动公寓租金收入同比+19%的增长。

    　　盈利预测与投资建议。公司以国贸中心项目为运营主体，位置稀缺，内生坪效增长稳定，业绩稳定性强，兑现度高。我们预期公司23-25 年归母净利润为12.27 亿元、12.65 亿元、13.04 亿元，同比分别+9.9%、+3.1%、+3.1%。参考可比公司估值，给予公司23 年PE=20X，每股合理价值24.37 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。宏观政策不及预期，租金收缴率下降，出租率下降等。