公司近况

    　　我们近期调研了公司情况，重申推荐观点如下。

    　　评论

    　　核心地段持有型物业具备较强稀缺性及经营韧性。公司及其控股股东所持有的北京国贸中心位于北京CBD核心区，总建面达110 万平，包括写字楼、商城、公寓、酒店等多项业态。受益于核心区位及公司深耕三十年积累的品牌优势，公司主要业态在出租率长期保持稳定的同时录得平均租金的稳健增长（2017-2022 年写字楼、商城、公寓平均租金CAGR分别为1%、9%、9%），带动整体收入实现7%的复合增速。公司持有型物业在疫情防控期间亦显示出较强经营韧性，2022 年写字楼及商城出租率及租金同比基本保持稳定，公寓平均租金同比下降4%但出租率大幅提升至73%，剔除租金减免因素后物业租赁板块营业收入仍录得4%的同比增长。

    　　23 年持有型业务经营状况料平稳向好，酒店业务有望贡献业绩增量。公司1Q23 物业租赁业务保持稳健，写字楼、商城、公寓租金收入分别同比增长3%、2%、19%。往前看，我们预计23 年写字楼运营将保持稳中有升；商场租金及出租率受益于线下消费场景复苏增长确定性较高；而公寓业务自20 年9 月改造完毕后仍处于爬坡期，我们预计今年出租率有望恢复至90%。此外，考虑到人员流动性的加大对酒店需求产生提振，我们认为今年公司酒店经营业务有望扭亏（2022 年亏损1.6 亿元），营业收入及利润或可恢复至2019 年的6-7 成，为全年业绩增长带来增量贡献。

    　　看好公司后续现金流表现，提示除权除息前的配置机会。公司长期聚焦国贸中心的建设运营，具备较强战略定力，2022 年经营性现金流净额逆势增长至18 亿元（为历史最高值）；同时，自2020 年国贸公寓改造完成后，公司无大额资本开支或扩张计划，后续资本性支出主要涉及物业改良、装修等日常事项，我们认为公司在手现金有望持续增厚。在此背景下，我们预计公司后续分红比例有望维持在高位（2022 年为63%）。公司最新收盘价对应的股息率为3.8%，我们提示投资者把握公司除权除息日前的配置机会（公司20、21 年均于6 月进行股息分派）。若其延续2022 年分红比例，今明两年对应股息收益率分别为4.2%/4.6%，亦具备长期配置价值。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。公司当前股价交易于15.0/13.7 倍2023/24 年市盈率，维持跑赢行业评级和20.75 元目标价，对应17.0/15.5 倍2023/24 年市盈率和13.4%的 上行空间。

    　　风险

    　　持有型物业出租率及租金增长低于预期。