2023 年一季度业绩超出我们预期

    　　中国国贸公布1Q23 业绩：收入同比增长6%至9.6 亿元，归母净利润同比增长19%至3.2 亿元，超出我们预期，主要因利润率提升幅度超预期。

    　　租金收入稳中有升，盈利水平边际改善。公司1Q23 公寓租金收入同比增长19%至4151 万元（主要因公寓出租率同比提升），写字楼收入同比增长3%至3.8 亿元，商城收入同比略增2%至3.0 亿元。公司1Q23 税前毛利率为60.6%，同比提升3.7ppt，较2022 年全年提升4.1ppt；归母净利润率同比增长3.7ppt 至33.3%，较2022 年全年上升0.9ppt。

    　　各主要业态经营指标保持稳健。分业态来看：

    　　1Q23 写字楼出租率环比下降0.2ppt，其中一期/二期/三期A/三期B 出租率环比变动分别为-2.8/-0.1/1.4/-0.2ppt；平均租金639 元/平/月，较2022 年末增长12 元/平/月，主要因三期B 新租及续租平均租金提高，环比增长8%。

    　　1Q23 商城平均出租率环比略降0.1ppt 至98.7%，但其中一、二期平均出租率环比增长1.7/0.1ppt，实现满租；平均租金1281 元/平/月，环比提升11%，所有项目均实现租金上涨，三期B、东楼和三期A 环比提升明显，分别为15%/14%/11%，其中三期B 主要因22 年原约定租区面积缩减，对确认的租金收入进行冲减，致22 年租金较低。

    　　1Q23 公寓出租率持续提升至77.6%，较2022 年末增长4.3ppt，我们预计公寓出租率后续仍具有提升空间；平均租金较2022 年末下降3元/平/月，环比略降0.8%至373 元/平/月。

    　　发展趋势

    　　租金收入增速有保障，叠加线下消费复苏助力业绩兑现。往前看，考虑到2022 年二季度利润基数较低（1H22 归母净利润为5.7 亿元，同比增长12%，主要因22 年5 月国贸商城、写字楼、酒店临时管控，物业经营状况阶段性承压），我们预计公司后续各季度业绩有望延续增长势头。公司写字楼、商城及公寓均位于北京核心商业区域，平均租金水平及出租率具备较强韧性，租金收入增速有保障。考虑到线下消费复苏势头良好，公司商城经营状况改善的确定性较高；公寓自装修改造于2020 年9 月投入运营后，我们认为出租率有望持续提升至90%左右，带动租金收入增长；酒店运营收入亦有望恢复至2019 年6-7 成水平（2022 年仅为四成）。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。公司当前股价交易于15.2/13.9 倍23/24 年市盈率，维持跑赢行业评级和20.75 元目标价，对应17.0/15.5 倍23/24 年市盈率和12%的上行空间。

    　　风险

    　　持有型物业出租率及租金增速低于预期；疫情影响超预期。