1-3Q22 业绩略超出我们预期

    公司公布1-3Q22 业绩：营业收入同比下降3%至26 亿元，归母净利润同比增长12%至8.7 亿元，略超出我们预期（主要因营业外收入增长超预期）。

    写字楼与公寓租金同比增长、商城与酒店下降，营业外收入超预期。公司1-3Q22 写字楼租金同比增长1%至11.2 亿元，商城租金同比下降1%至8.2 亿元，基本维持平稳；公寓收入伴随出租率的大幅提升而翻倍增长至1.2 亿元；酒店板块因受新冠肺炎疫情冲击，收入大幅下降且录得亏损。公司2020年因疫情导致营业中断并获得保险赔偿，相关收入于本期确认，营业外收入达1.1 亿元，超出预期。由于2021 年后公司所适用的营业中断险规定的责任范围限制严格，赔偿限额大幅下降，因此我们预计该项收入不具备持续性。

    各主要业态经营指标基本保持平稳。分业态看：

    3Q22 末写字楼出租率96.0%，环比增长0.1ppt，同比增长2.1ppt，其中二期和三期A 同环比均有增长，一期环比持平，三期B 边际下降；平均租金627 元/平/月，各写字楼平均租金均有环比提升，带动平均租金较1H22 末增长2 元/平/月。

    3Q22 末商城平均出租率环比下降0.3ppt 至98.8%，主要因三期A/B 出租率均边际下滑，一期和二期稳中有增，东楼延续满租状态；平均租金1147 元/平/月，环比增长4%，同比下降2%（主要因公司对部分受疫情影响较大的租户实施租金减免），东楼租金仍为最高（2086 元/平/月）。

    3Q22 末公寓出租率环比提升3.5ppt 至71.5%，较去年同期增长37.6ppt，平均租金378 元/平/月，同环比均有下滑，主要因是大户型出租率提升且其平均租金低于小户型。

    发展趋势

    防御价值凸显，关注分红比例。公司2021 年每股分红0.60 元，分红比例提高至59%（2019/2020 年为39%/49%），若延续该比例，则今明两年公司对应股息收益率为5.0%和5.1%。考虑到公司当前已无重大资本开支计划，我们预计后续分红比例有望维持高位或进一步提升，股息收益率亦有望维持有吸引力的水平，防御价值凸显。

    盈利预测与估值

    考虑到公司今年租金收入增速不及预期但来自保险赔偿的营业外收入大幅超出预期，因此我们对公司利润表结构进行调整，下调公司2022/2023 年收入11%/7%但上调2022 年盈利预测3.0%至11.6 亿元，维持2023 年盈利预测基本不变。当前股价对应2022/2023 年11.8 倍/11.5 倍市盈率。维持中性评级和目标价17.26 元，对应15.0 倍2022 年市盈率和14.6 倍2023 年市盈率，较当前股价有27.0%的上行空间。

    风险

    持有型物业租金或出租率增速不及预期；新冠疫情影响范围和幅度超预期。