业绩回顾

    　　2022 年一季度业绩符合我们预期

    　　中国国贸公布1Q22 业绩：营业收入同比增长7.6%至9.0 亿元，归母净利润同比增长12.6%至2.7 亿元，符合我们的预期。

    　　公寓、写字楼租金收入增幅明显，利润率同环比回升。公司1Q22 公寓租金收入同比增长176%至3477 万元（主要因出租率大幅提升），商城收入同比增长12%至3.0 亿元，写字楼收入同比增长2%至3.7 亿元。公司1Q22 税前毛利率56.9%，同比上升2.3ppt，较2021 全年上升1.2ppt；归母净利润率29.6%，同比上升1.3ppt，较2021 全年上升1.1ppt。

    　　各主要业态经营指标保持稳健。分业态来看：

    　　1Q22 写字楼出租率环比增长1.2ppt，其中一期、三期A/B 均有增长，二期环比持平；平均租金625 元/平/月，较2021 年末增长6 元/平/月，主要因三期B 平均租金环比增长6%。

    　　1Q22 商城平均出租率增至99.2%，再创新高，其中二期、三期A/B 和东楼均实现满租；平均租金1244 元/平/月，同比增长10%，环比增长6%，主要是新租、续租租金和提成租金较高，贡献主要来自于东楼（环比+11%）、三期A（环比+9.1%）和一期（环比+8.7%）。

    　　1Q22 公寓出租率持续提升，较2021 年末增长25.2ppt 至64.6%，但平均租金环比下降3%至381 元/平/月，主要因是大户型出租率提升且其平均租金低于小户型，我们预计后续公寓出租率将延续增长态势。

    　　发展趋势

    　　密切关注疫情对公司经营的影响。公司商城、写字楼、公寓等物业均位于北京CBD 核心区域，考虑到4 月北京新冠疫情状况，我们预计公司二季度商城客流量、零售额及各业态出租率和租金收入将受到冲击，且防疫带来的经营成本料边际提升。参考2020 年第一季度和第二季度，公司营业收入分别同比下降15%/19%至7.3/7.0 亿元，归母净利润同比下降17%/16%至2.0/2.0亿元，毛利率下滑至约54%。我们建议投资者密切关注疫情对公司经营情况的后续影响。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2022 年和2023 年盈利预测不变。当前股价对应2022/2023 年12.7 倍/12.0 倍市盈率。维持中性评级和17.26 元目标价，对应15.5 倍2022 年市盈率和14.6 倍2023 年市盈率，较当前股价有22.0%的上行空间。

    　　风险

    　　持有型物业租金或出租率增速不及预期；新冠疫情影响范围和幅度超预期。