营收和归母净利润双增长。2021 年，公司实现营业收入35.86 亿元，同比增加15.76%；实现归母净利润10.24 亿元，同比增加24.03%。2021 年公司拟向全体股东每10 股派发现金红利6 元(含税)。

    　　物业租赁及管理收入和酒店经营收入双增加。2021 年，公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营。其中，2021 年，公司物业租赁及管理收入31.17亿元，同比增加12.85%，毛利率为65.04%，较2020 年增加0.92 个百分点；公司酒店经营收入4.69 亿元，同比增加39.7%，毛利率为-6.28%，较2020年上升27.34 个百分点。

    　　商城平均租金和出租率上升。分项目看，2021 年，公司写字楼、商城、公寓、酒店、其他租金收入分别为14.96 亿元、11.76 亿元、8779 万元、4.69 亿元、3.57 亿元，占比分别为41.7%、32.8%、2.45%、13.1%、9.95%。其中商城收入较上年增加，主要是平均租金和出租率均高于上年。2021 年，公司写字楼平均租金为619 元/平方米/月，平均出租率为94.5%；商城平均租金为1175元/平方米/月，平均出租率为98.8%。

    　　利润率上升，货币资金显著增加。2021 年，公司毛利率为55.71%，同比上升2.19 个百分点；净利率为28.55%，同比上升1.90 个百分点。负债结构方面，2021 年末，公司资产负债率为32.13%，同比下降1.57 个百分点。货币资金为29.62 亿元，同比大幅增长59.6%。2021 年底，公司三项费用率为8.28%，同比下降0.8 个百分点。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。未来三年，公司将抓住北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力。我们预计公司2022-2023 年EPS 分别为1.13 元、1.23 元，给予公司2022 年15-18XPE，合理价值区间在16.95-20.34 元，维持公司“优于大市”评级。

    　　风险提示： 1）经济下行导致写字楼、商城需求不足； 2）分红不及预期。