预测2019 年盈利同比增长15%

    　　我们预计公司2019 年将实现归母净利润8.9 亿元，对应同比增速15%，对应每股盈利0.88 元，与市场一致预期基本一致。

    　　关注要点

    　　2019 年业绩稳健增长， 2020 年收入盈利受疫情影响料下滑。公司2019 年租金平稳增长（1-3Q19 写字楼和商城平均租金分别同比增长2%和21%），同时东楼完全投入使用带动商城平均出租率提升，我们预计公司全年营业收入同比增长13%，归母净利润同比增长15%。往前看，我们预计公司商城和酒店收入受疫情影响短期承压并拖拽全年业绩表现，同时写字楼租金增长率和出租率增速可能放缓，但收入受影响幅度小于商城。我们预计公司2020年收入同比下降4%（其中商城、酒店和写字楼分别同比下降5%、10%和2%），盈利同比下降5%。

    　　国贸公寓改造进度可能推迟。国贸公寓于2018 年开始改造，截至3Q19，公司累计完成投资额4.2 亿元。公司原计划对国贸公寓投资6.1 亿元并于2020 年内重新开业，我们预计受到新冠疫情影响，公寓改造及开业进度可能有所推迟。

    　　财务安全性高，融资成本维持优势。公司3Q19 末净负债率降至23%（2018 年末31%），在手现金较2018 年末增长85%至10 亿元（一年内到期有息负债仅500 万元）。公司去年以3.65%的成本发行一笔3+2 年期公司债融资5 亿元，我们估算公司平均融资成本约4.5%~5.0%，维持行业低水平。

    　　预计分红比例维持四成以上。公司2016/2017/2018 年分红比例分别为44%/51%/42%。我们预计公司2019 和2020 年将维持40%以上的分红比例，对应股息收益率2.4%和2.3%。

    　　估值与建议

    　　维持2019 年盈利预测不变，考虑到新冠疫情对公司租金收入的负面影响，我们下调公司2020 年每股盈利15%至0.84 元，引入2021年每股盈利预测0.92 元。公司当前股价交易于18.4/16.7 倍2020/2021 年预测市盈率。维持中性评级，下调目标价5%至15.90元（主要因疫情影响公司业绩），新目标价对应19.0/17.3 倍2020/2021 年目标市盈率和3%的上行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情持续期长于预期；出租率增速低于预期；国贸公寓改造进度低于预期。