商城租金水平持续提升是公司未来租金增长的动力。19 年前三季度中国国贸主营业务收入26.0 亿元，同比增长11.4%，归母净利润7.4 亿元，同比上升25.3%。公司19 年经营计划预计实现利润总额10.7 亿元，较18 年公司经营计划提升15%，截至19 年9 月底公司已实现利润总额9.9 亿元，完成全年利润目标的92.1%，预计全年业绩有望超过经营计划表现。18 年7 月公司东楼商场竣工营业，19 年前三季度为公司贡献租金收入约1.75 亿元，同比多增1.27 亿元，是公司营收增长的主要支撑。公司商城的租金水平提升较快，是公司未来租金增长的重要动力。

    经营效率持续提高，经营性现金流继续增长。公司毛利率水平继续提升，19 年前三季度毛利率同比提高1.3 个百分点，考虑到公司待折旧摊销规模的持续增长，毛利率提升主要由非折旧与摊销的经营性营业成本控制带动。费用率方面，随公司项目竣工逐步运营成熟，前三季度三费水平同比下降0.9 个百分点。19 年三季度公司实现经营性现金流净流入5.0 亿元，创上市以来单季度历史新高。

    预计公司19、20 年EPS 分别为0.92、1.04 元，维持“买入”评级。

    　　预计2019-2021 年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2 亿元，当前EV 对应19 年8.69X EV/EBITDA，20 年7.74X EV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低，一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业，具有估值提升的空间，另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平（13X EV/EBITDA），我们认为公司的合理估值是19 年10.0X EV/EBITDA，合理价值为19.82 元/股，给予“买入”评级。

    风险提示。新增物业招租进度低于预期，平均租金以及出租率增速较慢或下降。