1H 经营表现靓丽，归母净利润同增20.80%。截至2019 年6 月30 日，公司实现营业收入17.23 亿元，较上年同期增长11.00%，主要由于国贸东楼商城于2018 年7 月完成竣工验收备案投入使用后，相关营业收入增加所致；利润总额6.51 亿元，较上年同期增加20.82%；归属于母公司净利润为4.88 亿元，较上年同期增长20.80%；实现（稀释）每股收益0.48 元，较上年同期增长20.00%。

    经营情况持续向好，租金及出租率保持平稳。报告期内，公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营，分别占营业收入比重为80.95%、19.05%，其中物业租赁及管理销售毛利率为65.77%，较上年同期增加0.64 个百分点；酒店经营销售毛利率为7.06%，较上年同期减少2.10 个百分点。物业租赁及管理又分为写字楼、商城、公寓及其他业态，报告期内营业收入分别占到主营业务收入的45.21%、26.72%、0%、9.02%。截至报告期末，公司写字楼业态的平均租金为632 元/平米/月，平均出租率95.4%，较上年同期减少2.0个百分点；商城业态平均租金为959 元/平米/月，平均出租率为93.4%，较上年同期增长1.9 个百分点。

    利润率保持平稳，净负债率进一步下降。报告期，公司毛利率为54.58%，较上年同期增加1.51 个百分点；净利率为28.35%，较上年同期上升2.31 个百分点。截至报告期末，公司资产负债率为37.42%，较上年同期减少3.79 个百分点；净负债率为28.45%，较上年同期下降11.32 个百分点。截至报告期末，公司总资产规模113.26 亿元，较上年同期增长1.64%；净资产规模70.88亿元，较上年同期增长8.19%；货币资金为6.64 亿元，较上年同期增长24.32%。

    投资建议：维持“优于大市”评级。我们预计2019-2021 年营业收入分别为33.98 亿元、37.76 亿元、41.40 亿元，预计归母净利润分别为8.37 亿元、9.21 亿元、9.88 亿元，对应EPS 分别在0.83 元、0.91 元、0.98 元。截至2019 年9 月4 日，中国国贸收盘价为16.31 元，对应2018 年和2019 年PE在21.21 倍和19.63 倍。从可比PE 来看，2018 年可比公司平均PE 水平16.75倍，2019 年平均PE 水平16.14 倍。我们给予公司2019 年21-25XPE，未来6 个月合理价值区间在17.45-20.78 元，对应自由现金流法计算的中值折让33%-44%，维持公司“优于大市”评级。风险提示：北京商业地产市场租金下滑。