核心观点：

    国贸东楼商城竣工营业带动租金收入增长

    19 年上半年中国国贸主营业务收入17.2 亿元，同比增长11.0%，归母净利润4.9 亿元，同比上升20.8%。公司19 年经营计划预计实现营收34.8亿元，利润总额10.7 亿元，较18 年公司经营计划提升15%，截至19 年6月底公司已实现利润总额6.5 亿元，同比增长20.8%，完成全年利润目标的60.8%，预计全年业绩有望超过经营计划表现。18 年7 月公司东楼商场竣工营业，为公司贡献租金收入约1.2 亿元，是公司营收增长的主要支撑。

    经营成本率继续改善，EBITDA 规模持续增长

    除预计19 年竣工的国贸公寓项目，公司暂时无更进一步的资本开支，而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场逐步运营成熟和租金收入的增长，公司的当期经营成本率边际改善，19 年上半年公司经营性成本率持续下降至35.5%，创12 年以来历史新低，19 年上半年实现EBITDA 11.1 亿元，较去年同期增长1.2 亿元，同比增长12.2%。

    预计公司19、20 年EPS 分别为0.92、1.04 元，维持“买入”评级

    预计2019-2021 年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2 亿元，当前EV 对应19 年8.44X EV/EBITDA，20 年7.52X EV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低，一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业，具有估值提升的空间，另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平（13X EV/EBITDA），我们认为公司的合理估值是19年10.0X EV/EBITDA，合理价值为19.86 元/股，给予“买入”评级。

    风险提示

    新增物业招租进度低于预期，平均租金以及出租率增速较慢或下降。