1H19 每股盈利0.48 元，同比增长21%，符合预期

    中国国贸公布1H19 业绩：营业收入17 亿元，同比增长11%，归母净利润5 亿元，同比增长21%，与业绩快报一致。

    东楼投入使用带动收入增逾一成，利润率上行。上半年公司商城收入同比增长54%至4.6 亿元（主要因国贸东楼投用后租金收入增加），带动营业收入同比增长11%。物业租赁及管理业务毛利率较去年同期提升0.6 个百分点至65.8%，带动税后综合毛利率上行1.6个百分点至45.5%。归母净利润率录得提升2.3 个百分点至28.3%。

    租金平稳增长，写字楼出租率小幅下滑。上半年公司写字楼租金同比增长2%，商城租金同比增长20%（其中一期、二期分别增长10%和19%，东楼较去年下半年增长1%）。写字楼出租率较去年同期下滑2 个百分点至95.4%（其中三期B 下滑7.5 个百分点，主要因有租户提前解约或到期未续约），商城出租率增长1.9 个百分点至93.4%。

    杠杆端边际改善，融资成本维持低位。公司期末净负债率较期初下行2 个百分点至28%（在手现金较年初增长22%至6.6 亿元，有息负债规模持平）。公司期内平均融资成本4.76%，与去年全年持平，维持行业低水平。

    发展趋势

    东楼租金和出租率仍有上涨空间。上半年东楼租金较去年下半年增长1%至1736 元/平方米/月，出租率达82.2%（去年末47.3%）。

    我们预计东楼租金将继续上涨，出租率有望增至90%以上，全年有望贡献近3 亿元租金收入。

    国贸公寓改造平稳推进。公司公告上半年完成公寓改造投资1.8亿元，累计完成投资额3.4 亿元，未来将继续投入2.7 亿元。公司计划2020 年实现公寓重新开业。

    全年分红比例料维持高位。公司2016/2017/2018 年分红比例为44%/51%/42%。我们预计公司全年将维持40%以上分红比例。

    盈利预测与估值

    维持公司2019/2020 年每股盈利预测不变。当前股价交易于19.2/17.6 倍2019/2020 年市盈率和19%的NAV 折让。维持中性评级和目标价17.93 元，对应12%的NAV 折让和21.0/19.2 倍2019/2020 年目标市盈率，较当前股价有9%的上行空间。

    风险

    出租率增速低于预期；公寓竣工进度低于预期。