核心观点：

    三期B 项目全面投入运营，纯现金流企业成形

    18 年中国国贸主营业务收入31.7 亿元，同比增长14.6%，归母净利润7.7 亿元，同比上升22.0%，每股收益0.77 元。向全体股东每10 股派发现金3.20 元，分红比例达41.6%。公司19 年经营计划预计实现营收34.8亿元，利润总额10.7 亿元，较18 年公司经营计划提升15%，截至19 年1季度末公司已实现营收8.6 亿元，实现利润总额3.27亿元，同比增长21.6%，完成全年利润目标的30.5%，预计全年业绩有望超过经营计划表现。18 年公司三期B 阶段项目全部投入运营，东楼商场也已竣工，中国国贸未来一段时期将进入无资本开支，持续运营阶段，进而发展为一家纯现金流企业。

    当期经营成本率边际改善，EBITDA 规模创历史新高

    除预计19 年竣工的国贸公寓项目，公司暂时无更进一步的资本开支，而随着18 年国贸三期B 阶段项目和东楼商场开展运营，公司的当期经营成本率边际改善，从17 年的42.7%下降至18 年的38.9%，回落到16 年以前的水平。公司18 年实现EBITDA 19.39 亿元，较16 年有近5 亿的提升，18 年经营净现金流13.91 亿元，较16 年之前提升3 亿。

    预计公司19、20 年EPS 分别为0.92、1.04 元，维持“买入”评级

    预计2019-2021 年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2 亿元，当前EV 对应19 年7.68X EV/EBITDA，20 年6.81X EV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低，一方面低于强现金流属性的其他属性资产项目，另一方面也低于公司自己的历史估值中枢水平，我们认为公司的合理估值是19 年10.0X EV/EBITDA，合理价值为19.86 元/股，给予“买入”评级。

    风险提示

    新增物业招租进度低于预期，平均租金以及出租率增速较慢或下降。