中国国贸发布18 年中报，实现营收15.5 亿元，同比增长23.68%；归母净利4.04 亿元，同比增长36.92%；EPS 0.4 元。
业绩持续反弹，完成率过半：报告期公司营业收入同比增长23.68%，收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献：国贸三期B 阶段办公物业部分于去年4 月份正式入市，报告期内则已全面运营，目前写字楼基本满租，商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准；业绩较大幅度增长36.92%，主要原因有：1、国贸三期B 阶段项目逐步成熟，期间费用率也开始下滑；2、期内收到政策奖励款、租户提前解约的违约罚款和投资收益。业绩目标完成过半，全年实现业绩预期无虞。
东城项目入市平滑公寓改造期影响：公司目前的入市物业均已运营成熟，写字楼、商业物业出租率分别达97.4%以及91.2%，公寓物业出租率大幅下滑，这主要因为公司对公寓进行装修改造，从4 月起停止营业。租金水平角度，上半年三项物业平均租金均较去年有所提升。由于报告期内三期B 写字楼物业仍受免租期影响，预计全年平均租金有望继续上行。7 月，国贸中心东楼项目改造项目建成并投入使用，东楼项目的入市将平滑公寓改造期造成的部分减收，从而为公司提供较为稳定的现金流入。未来CBD片区虽有部分优质写字楼竞品入市，但更多需求也将在此汇聚，未来供需走向均衡，叠加零售物业、高端酒店、服务式公寓等新增供给有限，公司稳定收租的时代值得期待。
负债率低位运行，纯收租时代到来：资产负债率以及有息负债率分别为41.21%以及28.17%。随着三期B 的入市，公司在建工程急速缩量。公司负债结构乐观稳健，融资成本和债务违约风险均控制在低位，同时资本投入期基本已过，此外，公司每年保持30%以上的分红率，这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性，也是目前A 股市场的稀缺标的。
盈利预测与投资评级
预计公司18-19 年EPS 分别为0.70、0.79 元，给予“增持”评级。
第一，业绩持续反弹，完成率过半
报告期公司营业收入同比增长23.68%，收入的扩张主要因物业运营面积增量所贡献：国贸三期B 阶段办公物业部分于去年4 月份正式入市，报告期内则已全面运营，目前写字楼基本满租，商城以及新国贸饭店已达成熟物业出租率标准；业绩较大幅度增长36.92%，主要原因有：1、国贸三期B 阶段项目逐步成熟，期间费用率也开始下滑；2、期内收到政策奖励款484.7 万和租户提前解约的违约罚款收入461 万，同比增幅分别高达1828%和95.8%，同时实现投资收益396.6 万，同比增幅高达63.5%。
对于全年业绩公司已明确目标：预计2018 年实现营业收入32.3 亿元，利润总额9.3 亿元，这意味着同比增速分别达16.8%以及9.5%，中期完成率分别为48%以及58%，业绩目标完成过半，全年实现业绩预期无虞。
第二，东城项目入市平滑公寓改造期影响
公司在写字楼、商场物业方面运营相对成熟稳定，出租率相较一季度变化不大。2018 年上半年，公司写字楼、商场出租率分别达到97.4%和91.4%，较2017 年底分别提升1.6 个百分点和5.3 个百分点，其中落成不久的三期B 对应物业的出租率分别为96.7%和82.1%，分别提升4.8 百分点和7.7 个百分点。公寓物业方面，由于国贸公寓于4 月起停业进行装修改造，导致出租率大幅下滑41.9 个百分点，租金收入也相应下滑78%左右。
租金水平方面，上半年三项物业平均租金均较去年有所提升，写字楼、商场及公寓平均租金分别上涨5.0%、3.8%、1.2%。由于报告期内平均租金仍受三期B 写字楼物业免租期的影响，预计全年平均租金有望继续上行。
7 月，国贸中心东楼项目改造项目建成并投入使用，全部用作商城出租，公司拥有建筑物面积3.5 万平。
该项目积极引入大量一线国际精品品牌旗舰店，大大丰富了业态品牌组合，总店数将增至400 多家。目前该项目预租情况良好，租户已开始陆续进场进行装修。我们认为，东楼项目的入市将平滑公寓改造期造成的部分减收，从而为公司提供较为稳定的现金流入。未来CBD 片区虽有部分优质写字楼竞品入市，但更多需求也将在此汇聚，未来供需走向均衡，叠加零售物业、高端酒店、服务式公寓等新增供给有限，公司稳定收租的时代值得期待
第三，负债率低位运行，纯收租时代到来
负债率较去年基本持平，维持在低位区间：资产负债率以及有息负债率分别为41.21%以及28.17%。随着三期B 的入市，公司在建工程急速缩量：目前在建工程有三项，1、国贸中心东楼改造项目（总投资3.9 亿，目前工程累计投入3.8 亿，即公司整体项目投入基本结束）；2、国贸写字楼2 座区域改造工程（总投资预算约为0.8亿），；3、国贸公寓改造工程（总投资约6.1 亿），预计三项目18 年资金需求分别约为0.5、0.3、2.1 亿，全年所需建设资金约为5.1 亿。公司负债结构乐观稳健，融资成本和债务违约风险均控制在低位，同时资本投入期基本已过，此外，公司每年保持30%以上的分红率，这都意味着公司具备鲜明的“现金牛”属性，也是目前A股市场的稀缺标的。
第四，盈利预测和投资评级
公司作为存量持有物业的标杆型房企，完备的业态结构、数十年的经验积淀构筑运营优势，独享北京区域核心优质资产是其内涵式发展的基础，17-18 年再次进入外延式扩张期，而资本性支出正在收缩，公司具备鲜明的现金牛属性。我们以DCF 法对公司进行绝对估值，约352 亿，较目前股价折价62%。我们预计18-19 年EPS0.70、0.79 元，维持“增持”评级。
风险提示：房地产行业受调控因素影响持续下降