出租一处物业，10年租金合计2.26 亿元：

    公司控股子公司汇联商厦与中行徐汇支行签署《房屋租赁合同》，将部分自有物业出租给中行徐汇支行用于金融网点营业办公。该物业位于上海市徐汇区天钥桥路90～92号汇联商厦1 号房1～4 层，建筑面积合计为 2680平方米。租赁期限为2012年7 月1 日至2022年9 月30日，合同期租金合计人民币2.26 亿元。

    租赁事项将增厚公司2012-14 年 EPS 0.01/0.03/0.03元：

    合同约定，租金支付按先付后用原则按季支付，2012年7 月1 日~2012年9 月30日为装修免租期。因此实际收取租金的租期为 10年（2012年10月1 日~2022 年9 月30日），折合年租金约为 2259.1万元/ 年，单位面积租金约为23.09 元/ 天/ 平米，我们认为该租金水平在徐家汇商圈处于合理范围内。预计此出租事项将为汇联商厦2012-2014 年分别带来其他业务收入564.77/2259.1/2259.1 万元，按25% 的所得税计，将分别增厚税后利润423.58/1694.33/1694.33 万元。此外，由于公司持有汇联商厦77.2% 的股权，受此事项影响，我们预计 2012-2014 年EPS最终将分别增厚0.01/0.03/0.03 元。

    自有物业比重较大，有效抵御租金上涨压力：

    公司现有百货门店四家、超市门店五家，其中仅有三家超市是租赁经营，绝大部分经营场所为自有物业，自有物业经营面积合计约为6.95 万平米。按5 万/ 平米的均价简单计算，公司自有物业重估价值约为34.75 亿元，以2012年一季报数据计算，公司的 RNAV 约为39.78 亿元，折合每股资产重估净值为9.57 元/ 股。我们认为目前商业地产价格和租金水平仍然高企，公司在黄金商圈大量持有自有物业能有效应对租金上涨的压力，大大保障了公司净利润率水平，同时公司的每股资产重估净值相对较高，也为公司股价提供了一定安全边际。

    调升至中性评级，6 个月目标价10.2 元：

    我们调增公司2012-2014 年EPS分别至 0.68/0.76/0.85 元（此前为0.67/0.73/0.82 元），以 2011年为基期未来三年复合增长率为11.5% ，认为六个月公司合理价值为10.2 元，对应 2012年15倍市盈率。公司目前股价基本回归合理价值，我们上调公司评级至中性。

    风险提示：汇金虹桥店所处的虹桥商圈未来商圈影响力仍具有不确定性。