事件：公司发布2023 年度业绩，实现营收120.86 亿元，同降0.32%，归母净利2.27 亿元，同增88.75%，扣非归母净利1.28 亿元，同增168.02%。

    　　其中：1）2023 年关闭长期亏损门店确认使用权资产处置收益、闭店损失等合计使归母净利增加约1 亿元；2）2022 年出售天虹微喔便利店股权使归母净利增加约1.79 亿元；3）2022 年给商户减免租金使归母净利减少约0.98亿元。公司拟每10 股派发现金红利1.6 元（含税），利润分配合计1.87 亿元，占2023 年度归母净利润的82.5%。

    　　点评：

    　　2023Q4 扣非归母净利扭亏。2023Q4 实现营收28.35 亿元，同降2.34%，归母净利204 万元，同降62.7%，扣非归母净利715 万元，同比扭亏为盈。

    　　门店调改升级、提升经营效率。截至2023 年末，公司共进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京共计7 省/市的34 个城市，共经营购物中心41 家（含加盟4 家）、百货59 家（含加盟1 家）、超市116 家（含独立超市29 家），面积合计458 万平方米。2023 年合计净关店5 家，其中购物中心净开1 家、百货净关3 家、超市净关3 家。

    　　购百获益消费复苏和业态升级，客流量和销售额逐季持续提升，可比店营业收入和利润总额实现双增。2023 年购物中心/百货/超市自营店分别实现收入20.3/22.6/76.2 亿元，同比+17.46%/+2.77%/-4.04%。购物中心可比店销售额131 亿元，同增18.18%，收入19 亿元，同增14.29%，利润总额同增225%，月坪效1096 元。百货可比店销售额124 亿元，同增10.86%，收入22 亿元，同增5.25%，利润总额同增10.1%，月坪效1267 元。

    　　超市受去年高基数以及年内变革调整等影响，导致可比店营业收入和利润总额同比有所下降。23 年超市可比店营收71 亿元，同降4.01%，其中客单量/客单价分别同比+3.7%/-7.9%，月坪效3189 元，毛利率23.55%（-0.32PCT），利润总额同降20.29%。

    　　分产品，百货零售和餐饮配套实现收入增长，其余品类不同程度下滑。2023年生鲜/ 包装食品/ 百货零售/ 日用品/ 餐饮配套分别实现营收31.16/31.43/26.46/13.78/14.49 亿元， 同比-7.34%/-2.52%/+6.13%/-2.97%/+22.07%，占比25.77%/26.01%/21.89%/11.40%/11.99%。其中生鲜熟类、包装食品类、日用品类主要是超市经营。2023 年生鲜/包装食品/百货零售/ 日用品/ 餐饮配套毛利率分别为22.45%/22.33%/71.77%/27.08%/43.48% ， 同比+0.36/-0.66/+0.50/-0.22/+8.94PCT。

    　　2023 年销售/ 管理/ 研发费用率分别为32.12%/3.14%/0.68% ， 同比+0.21/+0.12/-0.07PCT。2023 年度计提各项资产减值准备合计约2056 万元。

    　　公司拟以下属全资子公司苏州市天虹商业管理有限公司持有的苏州相城天虹购物中心为底层资产，开展公募REITs 项目申报发行工作。公司将认购中航基金设立的公募REITs 项目34%基金份额，交易价格将根据最终基础设施资产评估价值及公募REITs 询价结果而定。本次认购既有利于公司优化资债结构、回笼资金，又能拥有项目公司一定的控制权，保证底层资产稳定运营。

    　　盈利预测：根据iFinD 一致预测，2024-2026 年公司营收126/128/132 亿元，同增4%/2%/2%，归母净利润2.5/2.7/3.0 亿元，同增10%/9%/9%，EPS 0.22/0.24/0.26 元，对应3 月15 日收盘价PE 分别为23/21/19X。

    　　风险因素：CPI 下行，消费需求恢复不及预期，线下零售业竞争加剧。