投资要点:

    深耕+拓展模式,侧重长三角和珠三角。深圳云房近几年以深耕+拓展的模式不断发展。未来拓展侧重珠三角和长三角。公司目前拥有的1073 家线下门店中,有369 家位于深圳,近57%的门店分布在珠三角;有192 家分布在上海,近35%的门店分布在长三角地区。公司计划聚焦一线城市,关注潜力二三线城市,继续深耕优势区位,提高当地市占率。国创高新收购深圳云房科技的交易计划里募集资金中有4.5 亿元将用于广州和上海线上线下业务拓展,填补区域空白。

    前期拓展为后期增速埋下伏笔。深圳云房2014-2015 年期间处于拓展时期,新建立800 多个门店,截至2016 年8 月底公司在12 个城市拥有1073 个门店。2016 年门店增速明显放缓的情况下,前期拓展的门店盈利增强,2016年前8 月利润扭亏为盈。考虑到数据平台打造和门店建设在后期运营中维护费用逐步降低,公司未来利润释放有空间。

    业绩承诺已考虑市场调控影响。本次交易中双方签订的业绩承诺已经考虑了市场调控的影响,深圳云房承诺2016-2019 年扣非后归母普通股东的净利润分别不低于2.425 亿元、2.575 亿元、3.225 亿元和3.65 亿元,对应2017-2019年承诺EPS 可以达到0.27、0.34 和0.38 元每股。

    存量房市场潜力可观。一线城市住房起步早、发展快,总量大;二手房交易量已经超过新房交易,进入存量房时代。部分热点二线城市如南京也出现二手房和新房成交量比超过1 的现象。随着城镇化逐步推进,城市可供建设用地的减少,市中心存量房市场潜力可观。

    盈利预测和评级。根据海通地产组提出的中介行估值“三阶段”模型,第一阶段代理业务的动态PE 估值倍数建议在10-15 倍之间。深圳云房2014 年-2015 年处于代理业务快速提升阶段,16 年拓展速度有所减缓,运营效率提升,业绩初步体现前期拓展效果。公司预计完成本次收购交易后会继续在长三角地区拓展线上线下服务业务,仍然属于快速成长期。可比公司世联行和三六五网2017 年PE 在22 倍左右。我们认为如果收购成功,深圳云房将通过本次交易获得充足资金继续深耕优势区位,扩大市场份额,可以给至少25倍估值。根据交易签订的业绩承诺,2017 年 EPS 至少可以达到0.27 元每股。由于交易成功与否仍存在不确定性,我们对公司目前暂不评级。

    不确定因素。收购审批风险。