投资要点:

    国创高新38亿元收购深圳云房。国创高新2002年3月成立以来主要以改性沥青工程和道路维修为主业。2017年1月公告拟以发行股份和支付现金两种方式,以38亿元的价格收购深圳云房。其中,公司计划以8.53元每股的价格发行2.57亿股,向深圳云房的股东支付21.926亿元,剩余16.074亿元以现金支付的方式完成。

    本次交易计划募集资金20.97亿元,4.5亿元用于拓展深圳云房网络平台。本次交易方案中公司计划以锁价方式向国创集团、互兴明华、五叶神投资、东湖16号资管计划、深圳传承互兴、共赢3号资管计划、易简共赢贰号和高攀文共8名认购对象非公开发行股份募集配套资金。发行价格为8.08元每股,募集资金不超过20.97亿元。其中约16亿元用于收购现金支付的部分,剩余4.5亿元用于投资营销网络建设和大数据运营平台,进一步加强公司自主研发的网络平台,增强公司在同业中的竞争力。

    业绩承诺2016-2019年扣非归母净利润11.875亿元。根据业绩承诺协议,深圳大田、拉萨云房、开心同创、开心同富和国创集团承诺标的公司深圳云房2016-2019年扣非后归母普通股东的净利润分别不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元,总计11.875亿元。使用考虑发行股份收购公司以及发行股份募集配套资金后的总股本,对应2017-2019年承诺EPS可以达到0.27、0.34和0.38元每股。

    收购完成后公司为改性沥青和房地产双主业。如果本次交易进展顺利,国创高新将成为改性沥青和房地产双主业。由于改性沥青近年来营业收入下滑较多,而深圳云房营业规模不断增加,我们预计国创高新在收购完成后其80%以上的营业收入来源于深圳云房。收购深圳云房网为国创高新业务纳入新成长点,改善公司整体盈利状况。根据交易方案提供的数据,交易完成后国创高新总资产由17亿元增长至68.8亿元,增长约3倍;负债率从46.4%下降至25.3%,下降约21个百分点;毛利率和净利率分别从1.79%和0.33%上升至7.22%和5.17%。

    投资建议:暂不评级。本次国创高新以38亿元的价格收购深圳云房给后者的快速扩张提供充足资本,利好Q房网拓展市场占有率和中长期发展。可比上市房地产中介服务机构市盈率(三六五网和世联行)2016、2017年PE估值为27倍和21倍以上。海通中介估值模型中房地产中介服务第一阶段规模扩张动态估值在10-15倍左右,我们认为如果收购成功后可以给国创高新至少25倍估值。我们预测公司2017年EPS为0.27元每股。由于交易成功与否仍存在不确定性,我们对公司目前暂不评级。

    风险提示:收购交易风险。