1H23 业绩低于我们预期

    公司公布1H23 业绩：实现收入5.8 亿元，同降3.0%，归母净利润1.1 亿元，同降40.6%，低于我们预期，主因物业租赁及管理服务修复不及预期。扣非净利润0.6 亿元，同降51.0%，非经常性损益主要来自应收款项减值准备拨回。分季度来看，Q1、Q2 营收同比分别-9.9%/+6.8%，归母净利率分别为38.6%/-5.0%，二季度利润端环比有所承压。

    发展趋势

    1、上半年主业有所承压，转型业务表现较优。分业务看，1）物业租赁及管理：收入同降31.6%至2.8 亿元，主因公司为提振市场经营户信心，延续租金及物业管理费减免政策，并加大市场经营户扶持力度；2）商铺及配套物业销售：实现收入1.5 亿元，同增269.7%；3）商品销售：实现收入0.3亿元，同降19.2%；4）健康医疗服务：实现收入0.3 亿元，同增50.3%，康复医院、颐和家园持续强化医疗和护理服务质量；5）金融服务：实现收入0.5 亿元，同增82.3%。

    2、毛利率有所承压，营销力度加大推高销售费率。公司1H23 毛利率为42.4%，同比-5.6ppt，主因商铺及配套物业销售结转成本增加。费用端来看，1H23 期间费用率同增6.3ppt 至16.3%，其中销售费用率同增3.0ppt至6.4%，主因公司为激发市场活力，加大营销活动力度；管理+研发费用率同增0.4ppt 至9.1%；财务费用率同增2.9ppt 至0.9%，主因利息支出增加。综合影响下，1H23 净利率同降11.9ppt 至18.9%。

    3、关注皮革主业经营转型及业务多元化进展。1）主营业务转型：公司逐步推进主业数字化转型，完善抖音、淘宝等直播平台及多维度电商平台布局，优化电商生态系统。在产业推广方面，公司6 月发布“潮来”产业综合服务平台，提供覆盖产业、零售、批发的多维度支持，探索结合“展示+订货”的商贸模式。2）业务多元化：健康医疗服务方面，公司逐步强化医疗服务质量，打造优质服务品牌。在金融业务领域，公司旗下民融中心、担保公司和创佳公司在加强风险管理的基础上，为产业上下游提供多样化融资。关注业务多元化后续进展。

    盈利预测与估值

    考虑下游需求修复进度及公司营销等费用投入影响，我们分别下调2023/24年净利润11%/11%至2.3/2.3 亿元。维持中性评级，基于盈利预测调整及考虑公司业务转型进展，下调目标价6%至4.5 元，有6%下行空间。

    风险

    下游消费需求，行业竞争加剧；线上交易分流；大健康业务进展不及预期。