2022 年业绩符合我们预期

    　　公司公布2022 年业绩：收入13.9 亿元，同降4.3%；归母净利润2.7 亿元，同降17.6%，对应每股盈利0.21 元，基本符合我们预期；扣非净利润1.8 亿元，同降12.6%，非经常性损益主要来自政府补助。分季度看，Q1-Q4 营收同比分别+17.1%/-31.4%/-7.2%/+4.1%；扣非净利率分别为22.7%/13.8%/6.6%/10.0%，四季度盈利能力环比有所改善。

    　　发展趋势

    　　1、疫情扰动下营收端承压，健康医疗新业务表现较为亮眼。分业务看，1）物业租赁及管理：实现收入7.1 亿元，同降22.7%，公司在疫情期间落实租金减免政策，减轻市场经营户负担；2）商铺及配套物业销售：实现收入3.8 亿元，同增16.8%；3）商品销售：实现收入0.5 亿元，同增0.4%；4）酒店服务：实现收入0.2 亿元，同增14.9%；5）健康医疗服务：实现收入0.4 亿元，同增65.3%，以康复医院和家园为代表的健康产业稳步发展；6）金融服务：为2022 年新增业务，全年实现收入0.8 亿元。

    　　2、毛利端有所承压，政府补助增厚利润。2022 年公司毛利率同降3.6ppt至40.3%，主因商铺及配套物业销售结转销售成本增加。费用端，销售费用率同降0.4ppt 至5.5%，保持较好费控；管理费用率同增0.8ppt 至8%，我们预计主因疫情对线下渠道扰动所致；财务费用率同增0.5ppt 至-0.7%。

    　　此外，公司获得政府补助8,248 万元，同增27.9%。综合影响下，净利率同降3.1ppt 至19.4%，扣非净利率同降1.3ppt 至13.2%。

    　　3、后续关注经营转型及业务多元化进展。1）经营转型：公司2022 年完成数字化建设2.0 框架梳理，依托数字化系统推进经营效率提升。公司推进线下业态与线上平台相结合，在巩固基地运营的基础上完善皮城云批、皮城严选和皮城物流等供应链生态。2）业务多元化：健康事业方面，2022 年公司旗下康复医院以“康养结合”“残疾人托养”业务拓展营收增量；颐和家园增设康复、检验等项目，智慧养老院亦完成建设。3）对外投资：公司持续探索对外投资渠道，2022 年累计参与对接各类投资机构、投资项目约33项，并增强对新能源、高端制造、金融等板块项目调研分析。关注经营转型成效及被投项目的潜在业务协同。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2023 年盈利预测基本不变，引入2024 年净利润预测2.6 亿元。当前股价对应2023/24 年25 倍/25 倍P/E。维持中性评级及目标价4.2 元，对应2023/24 年21 倍/21 倍P/E，有15%的下行空间。

    　　风险

    　　行业竞争持续加剧；线上交易分流；大健康业务进展不及预期。