全年营收微降，净利润降幅较大。公司2021年实现总营收111.8亿元，同比下降0.5%；实现归母净利润9.76 亿元，同比下降24.5%。营收下降主要由于房地产业务受结算影响营收，同比下降29.62%。净利润降幅较大主要由于：1）费用率提升，利润率下降。公司2021 年毛利率和净利率分别为21.0%和8.4%，较2020 年分别下降7.45pct 和6.55pct；2021 年公司管理和销售费用率分别较去年分别提升0.2pct 和0.7pct。2）2020 年类REITs 出表投资收益大增。2021 年公司投资收益相对减少，净利润同比下降。2022Q1 公司毛利率回升至26.7%，净利润受季节性影响为负，管理和费用率分别较去年同期下降1.06pct 和0.31pct，公司未来净利润有望回升。2022Q1 实现总营收10.41 亿元，同比上升22.9%，实现归母净利润-1.26 亿元，同比下降51.8%，净利润大幅下降主要由于公司下属子公司收购深圳赤湾胜宝旺工程有限公司32%股权后，公司合计持有胜宝旺64%的表决权，进行并表导致的营业成本、研发费用等上升。

    仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模。2021 年，宝湾物流业务实现营业收入14.72 亿元，同比增长24.7%，主要由于原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。公司在全国范围内拥有并管理75 个智慧物流园区，物流网络不断完善，规模效应日益提升。2021 年宝湾物流落实北京文投、江门鹤山二期、西安乾龙3个项目，新增了东莞管理输出项目，通过输出管理项目、扩大管理输出规模，公司的品牌影响力将进一步提升。通过多元化方式新增土地668 亩。融资方面成功发行中期票据、永续票据并增资扩股，完成AMC 组织和人员切换，为资管模式转换奠定基础。

    房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目。2021 年公司房地产业务实现全口径销售金额218 亿元，同比增长118%，并表口径销售金额125.3 亿元，同比增长22%，实现房地产业务收入61.62 亿元，同比下降29.62%，营收下降主要受到结算周期影响。2021 年公司新增土地储备面积111.3万平方米，同比增加92%，新增权益地价50.4 亿元。2021 年公司主动降低负债，三道红线处于健康状态，综合融资成本3.85%-4.99%。

    预计公司2022-2024 年EPS 为0.37/0.41/0.47 元/股。

    随着公司地产业务销售规模增加，地产业务结算规模有望提升，在建物流仓储项目完工，运营面积增加，租金收入有望保持增长，制造业及其他业务发展稳定,维持公司“买入”评级，目标价7.73 元。

    风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期