推荐逻辑：1）增 发收购布局新能源产业，积极开发光伏业务，自有屋顶资源可实现近1GW 装机量，打造营收增长新窗口。2）高端仓储行业领先，物流园区运营成熟，布局全国稳中求进。3）销售金额高速增长，拿地积极土储充沛，背靠南山资源优质。

    增发中国核能科技，光伏业务开创新局。2021 年公司拟通过定增中国核能科技，成为第一大股东，布局光伏业务。中国核能科技深耕光伏发电领域多年，截至2021H1 管理各类光伏及风力电站45 座，总装机容量达到520MW，可与公司实现深度协同。公司场地资源丰富，截至2021H1，公司运营、管理和规划在建的仓储物流园区面积共760 万平方米，规划在建、待建及运营产业园区面积约162 万平方米，可实现约0.9GW，此外公司还拥有母公司南山集团等工商业屋顶作为潜在可拓展资源。公司第二大股东普洛斯拥有分布式光伏项目开发经验，已逐步在全国15 个省市稳定运营分布式光伏发电项目，2021 年底累计开发规模约达到1GW，可赋能公司新业务发展。

    仓储物流规模扩张，REITs助力资产升值。2021H1 公司凭借宝湾物流平台，累计运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积共760 万方，同比增长11.8%；仓库出租率维持高位，达到93.1%，公司仓储物流网络体系不断完善。同时，宝湾物流2020 年成功发行类REITs，全年归母净利润同比增长2,137%；公司继续积极探寻融资通道多样化，助力高端仓储物流业务发展。

    销售金额持续攀升，拿地速度稳中有进。2021H1 公司实现销售额67.2 亿元，同比增长258.0%；权益销售金额55.8亿元，同比增长197.0%；销售面积26.1万方，同比增长122.7%。公司累计土储占地面积130 万方，同比增长73.8%；其中，华中地区占比46.6%，华东地区占比38.5%，成都占比10.8%，东莞占比4.1%，区域深耕特色依旧突出，全域辐射趋势日渐显著。

    盈利预测与投资建议：预计2021-2023 年公司归母净利润分别为6.8/7.5/8.0 亿元，增速分别为-47.8%/10.0%/7.4%，综合考虑开发业务、物流仓储及光伏业务的分部估值，公司总市值为140.1 亿元，对应每股5.17 元，首次覆盖，给予“买入”评级。

    风险提示：定增推进不及预期、销售回款不及预期、物流仓储出租不及预期等。