投资要点

    南山控股以现代高端物流地产为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务。实控人南山集团持股68.43%，是国资占主体的混合所有制大型企业集团。2022年1 月，新董事长和总经理上任，均具备物流地产背景。2019 年4 月，公司推出股权激励，但力度有一定限制。

    物流地产业务机遇和挑战并存。南山控股子公司宝湾物流是国内物流地产行业重要参与者，截至2021 年半年报，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积共760 万平方米。

    1、 从行业宏观发展趋势角度看，物流地产行业机遇与挑战并存。机遇：国内物流地产需求持续增长，国内公募REITs 发展，国内降息背景；挑战：物流地产土地出让减少。

    2、 从行业中观竞争格局角度看，宝湾物流挑战和机遇并存。挑战：外资占据主导，普洛斯龙头地位稳固，头部企业各有优势；机遇：海外加息、国内降息背景及地产行业去杠杆和行业供给侧改革。

    3、 从宝湾物流自身微观情况看，具备一些相对优势和较好的趋势。持有的项目地理位置较优异，卡位核心运输节点。项目为高标仓储，仓库使用率和租金均较高，也曾发行类REITs 资产，且南山控股新任董事长和总经理均有多年物流地产背景。

    房地产业务边际改善。整体规模不大，国企背景，受益于房地产开发行业的供给侧改革，拿地利润率有所提升。测算2021 年下半年公开市场拿地项目，平均每平米土地价格/每平米预计售价的比重为37%，可对照2020 年下半年到2021 年上半年比重为53%。

    拓展物流地产相关业务，有一些相对较好基础。公司利用物流园区及产业园区现有屋顶资源，尝试并探索进入光伏新能源产业。未来实施推进时，会优先考虑耗电量较高的园区，在保证盈利的基础上，逐步拓展分布式光伏电站建设。

    南山控股园区主要为单层仓，屋顶开阔平坦，是进行分布式光伏建设的相对较好资源。

    投资建议：南山控股物流地产业务机遇和挑战并存，公募REITs 发展，国内降息环境，公司自身微观情况等都带来发展机遇。房地产业务受益供给侧改革，也有边际改善。拓展物流地产相关业务，有一些相对较好基础。预计公司2021年、2022 年EPS 分别为0.32 元、0.38 元，按2022 年2 月17 日收盘价计算，对应PE 分别为12.4 倍、10.6 倍，首次覆盖，给予“审慎增持”评级。

    风险提示：第三大股东继续减持风险、物流地产业务发展不及预期、地产业务改善不及预期、分布式光伏业务不及预期。