事件：近期公司发布2020 年中报，报告期实现营业收入15.2 亿，同比下降39.3%，实现归属于上市公司股东净利润为亏损2.3 亿，同比下降248.1%。

    业绩表现符合预期，仓储物流和产城开发表现亮眼。公司中期业绩基本与2020年7 月14 日披露的2020H1 业绩预告中位数相当，符合市场预期。上半年业绩下滑比较大的原因：1）地产项目结转太少（结转收入3.8 亿，同比下降73.0%，这一部分季度波动性较大，大量项目在四季度结算）；2）同期分摊的财务费用较高（2.6 亿，同比增长37.9%）；3）投资净收益同比减少0.3 亿、管理费同比增长0.2 亿；展望全年，公司业绩弹性犹存，如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售，业绩或将另外增厚7 个亿左右。

    宝湾物流期末在营规模或达500 万方，将持续受益公募REITs 推进。截止2020年中，宝安物流在全国管理63 个物流园区，已运营物流仓储面积350 万方，在建待建项目超300 万方。2020H1 物流实现收入5.4 亿（+20%），净利润0.4亿（+31%），疫情冲击下宝湾物流的仓库平均使用率高达95.3%。考虑在建项目集中在下半年竣工，我们预计2020 年底运营物流项目在450-500 万方。基础设施领域REITs 试点相关工作在如期推进，宝湾物流有望借助公募REITs 大力改善负债结构，提升开发速度，放大资产运营管理效率优势，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。

    业务协同优势显现，产城业务持续发力。2020H1 公司地产销售额19 亿，新增土储建面46.4 万方（深圳12.73 万方），地产开发土储建面159.84 万方（另外开发在建项目116.2 万方）。公司培育的产城综合开发业务持续发力，报告期公司在合肥、上海、重庆和英山新增产城项目合计建面84.7 万方（其中商住用地合计44.4 万方），期末产城业务累计土储剩余可开发建面127.9 万方（另外开发中建面19.6 万方）。

    盈利预测与投资建议。预计2020-2022 年EPS 分别为0.20 元、0.28 元和0.34元，考虑到公司物流和产城业务上量明显，或持续受益公募REITs 推进，可以突破地产开发的估值约束，我们维持“买入”评级，目标价6.98 元不变。

    风险提示：地产结算或拿地低于预期、公募REITs 落地或不及预期等。