结转业绩受疫情影响降幅较大。公司上半年实现营业收入15.2亿元，同比下降39.3%；归母净利润-2.29 亿元，同比下降248%。

    营收较大幅下滑的主要原因在于受疫情影响，工程进度整体推迟，开发业务结转收入同比下降73.0%。归母净利润降幅大于营收的主要原因在于：1、本期结转的房地产开发项目毛利率同比下滑25.2%，使得综合毛利率同比下降7.4 个百分点；2、管理和财务费用率明显上升。公司上半年末预收账款/上半年营收为4.6X，叠加以往结转情况，预计全年业绩增速将改善。

    上半年销售缩减，拿地相对积极。公司上半年实现销售金额18.9亿元，销售面积11.73 万平，同比下降45%，销售受疫情影响出现下降；销售均价16112 元/平方米，较去年全年提升1.6%。公司上半年共获取5 个可售项目，拿地面积90.78 万平，同比增长8 倍，拿地金额45.7 亿元，是销售金额的2.4 倍，拓展相对积极。

    仓储物流板块业绩逆势增长，出租率提升。上半年物流板块实现营业收入5.42 亿元，同比增长20%，净利润4030 万元，同比增长31%，疫情中实现逆势增长；仓库平均使用率为95.3%，较去年上升3.6 个百分点，彰显公司物流资产优质且自身较强的运营管理能力。截至上半年末，宝湾物流拥有及管理63 个物流园区，运营和管理仓储面积近350 万方，在建及代建项目项目超300 万方。报告期内无新开业项目，在建项目竣工将集中在下半年。

    杠杆上升明显，积极创新融资渠道。净负债率较年初上升46 个百分点至97%；现金短债比1.16X，较年初下降0.38X。公司物流园区建设和产城综合开发需要大量资金，上半年外部融资额增加。此外，公司积极创新融资渠道，成功发行资产支持票据，并拟将明江、广州宝湾物流园资产证券化。

    维持买入评级，目标价6.33 元。我们维持公司2020-2022 年EPS分别为0.19/0.24/0.31 元的预测。维持原目标价6.33 元，维持“买入”评级。

    风险提示：疫情影响物流园区运营；结算业绩不及预期。