事件：2020年7月14日，公司发布业绩预告，2020年上半年预计归属于上市公司股东净利润亏损1.45 亿-2.89 亿，相比去年同期下降193.2%-285.8%。

    　　业绩最大利空释放，下半年将显著改善，基本面迎来拐点。公司预告2020H1业绩中位数为亏损2.17 亿，下降240%（同期为盈利1.56 亿）。上半年业绩下滑比较大的原因：地产项目结转太少，公司地产开发体量并不大，季度波动性较大，大量项目在四季度结算，而同期分摊的财务费用较高（预计在2-3 个亿），我们暂时维持全年业绩（不考虑出售REITs 项目）预测不变，如果考虑到上海明江和广州宝湾两个物流园区的股权出售，业绩或将增厚7 个亿左右。

    　　宝湾物流年末在营规模或达500 万方，将持续受益公募REITs 推进。2018 年9 月，公司换股吸收深基地，成功并表宝湾物流。截止2019 年末，公司已运营的物流项目337 万方，在建待建项目约300 万方。2019 年物流仓储板块实现收入9.6 亿（+28.0%，优质项目平均年租金达400 元每平米），物流仓储毛利率为56.0%。公司目标为2020 年底运营物流项目达500 万方，2020 年和2021年预计分别有160 万方/150 万方在建转在营，2021 年物流收入有望显著增长。

    　　2020 年4 月30 日证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域REITs 试点相关工作的通知》，宝湾物流有望借助公募REITs 大力改善负债结构，提高开发速度，专注资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。

    　　地产销售大幅增长，业务协同优势显现。2019 年公司地产销售额79.5 亿（+55.9%），增长显著，地产项目布局长三角和大湾区核心城市，去化率较好。

    　　2019 年末公司未竣工口径土储合计建面144 万方，对应总货值约337 亿。公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。2019 年公司拿地建面53.6 万方（成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集，含商业用地60 亩）。

    　　盈利预测与投资建议。预计2020-2022 年EPS 分别为0.20 元、0.28 元、0.34元，考虑到公司持续受益流动性改善和公募REITs 推进，可以突破地产开发的估值约束，我们上调目标价至6.98 元，维持“买入”评级不变。

    　　风险提示：地产结算或拿地低于预期、公募REITs 落地或不及预期等。