核心观点:

    吸收深基地,融合再升级

    南山控股拟以发行A 股股份换股方式吸收合并深基地,考虑资产注入机配套再融资总股本规模将会达到29.7 亿。深基地股份与南山控股股份的换股比例为1:3.47。为保证股东权益南山控股及深基地均提供现金选择权。

    打造“房地产+物流地产”升级物业模式

    深基地拥有内资物流地产公司市场占有率最高的宝湾控股,近两年正处于高速发展阶段,储备项目规模是当前运营面积的近3 倍,投入运营之后业绩规模将会大幅提升。而住宅开发方面,项目主要集中在苏州、上海、长沙等地,本轮周期上升阶段项目价格涨幅显著,再加上深赤湾的“山语海”项目,未来可结算项目利润丰厚。

    估值水平,合理价值7.43 元/股,折价约10%

    南山控股地产开发业务,合计未结算项目总规模245 万方,权益净增加值为51.4 亿,NAV 总规模为109.6 亿。物流地产方面,考虑当前运营净利润以及未来新增园区的竣工计划,合理NAV 水平约为72 亿元。完成吸收深基地之后的NAV 为199 亿元,对应股本26.77 亿股,每股NAV7.43 元。

    预计16-17 年的业绩分别为0.25 和0.30 元,维持为“买入”评级。

    此次南山控股吸收合并深基地,对于集团而言是优势资源整合的第二步,对于上市公司来讲则是集中“房地产开发+物流地产”的优质资源,搭建了更加稳定的业务结构。自此次吸收合并计划完成后,不排除南山集团进一步通过南山控股的上市平台,进一步提升资本化率的可能性。

    风险提示

    资产注入进程流程环节较多,物流地产项目之间利润水平差异较大。