南山控股:港口经济下的“物流+地产”双轮驱动

    公司前身是雅致股份,2015年6月,控股股东南山集团将房地产业务全部注入,本月公司发布重组预案,拟以45.08亿对价换股吸收合并深基地。如果最后重组完成,公司将实现物流+地产双轮驱动格局,营业收入及盈利能力得以优化。

    房地产板块:小而美的城市布局

    近年公司地产业务收入保持平稳增长,15年销售额达38亿,随着地产业务成功注入上市平台,预计将加快公司规模化进程。目前公司土地储备117万方,主要分布在一、二线城市,小而美的区域定位是公司一大亮点。

    物流板块:蛰伏已久的内地物流龙头

    深基地下辖的宝湾物流是内地首屈一指的本土高端物流设施投资平台。目前国内物流地产市场仍然是外资独大的格局,宝湾则以9%的市占率位列第三位,其运营优势体现为:定制化、体系化增值服务、稳定客户群网络、广泛的核心城市物流网络。随着市场利率走入下行通道,优质资产稀缺,收益确定、未来发展空间可预见的物流地产的投资价值开始凸显,金融化也将推动行业规模经济。宝湾物流一方面有开发商背景助力低成本拿地,另一方面多年在物流地产深耕所积累的专业化运营能力,加上此次吸收合并有望填补融资短板,助力公司进一步打开市场空间。

    集团资源禀赋打开未来想象空间

    公司背靠的南山集团战略明确提出,1.实现集团的整体上市;2.搭建产业经营与产业投资两个平台;3.打造新赤湾。我们认为本次吸收合并方案再次强化公司的平台地位,有望成为集团整体上市的平台,同时集团拥有包括赤湾3.4平方公里土地资源在内的众多土储,借力前海蛇口自贸区发展,有望为上市公司带来丰厚业绩。

    投资评级以及盈利预测

    仍以原有股本口径测算明后年业绩:预计16-17年EPS分别达0.23、0.27元,首次覆盖予以“买入”评级。