事件:

    公司8月22日公布2015年半年报。报告期内,公司实现营业收入6.05亿元,较上年同期增长4.73%;归属于母公司所有者的净利润-1.19亿元,较上年同期减少202.30%;每股收益-0.08元,同比降低201.86%。截至报告期末,公司资产总额134.65亿元,负债总额106.25亿元,资产负债率为78.91%。

    观点:

    营业收入小幅增长但净利润大幅降低。公司上半年营业收入6.05亿元,同比小幅增长4.73%,营业成本大幅增长21.33%,导致毛利率同比降低7.99个百分点,净利润为-1.21亿元,同比大幅降低200.45个百分点。将营业成本各项与去年同期数值进行比较,可以发现,营业税金及附加同比增长了500%以上,从而导致了营业成本总体的大幅攀升,对毛利润总额及毛利率进行了挤压。

    公司营业收入主要来源于物业销售,占比为82.62%,呈现逐渐降低的趋势,同时,物业销售近三年年均毛利率为49.75%,仍然处于行业较高水平,显示了公司较强的盈利能力;自2013年以来,物业出租和管理收入增长较快,年均增速61.38%,在营收中的占比也逐年增大,2015年上半年占比已经上升至17.38%公司营收结构的变化清晰地体现公司由商业地产开发向商业物业后服务业的转型路径,很大程度上也肯定了公司转型方向的正确性。

    储备项目资源丰富。报告期内,公司在建项目8个,总建面149.63万平方米,下半年新开工项目1个,年内竣工项目6个,竣工面积75.19万平方米。按照2014年度计划,公司还将取得和锁定项目总建筑面积不低于100万平方米,为未来物业销售可持续增长提供保障。公司拟通过非公开发行不超过2.75亿股,募资15.5亿元用于南国中心一期和二期、雄楚广场、昙华林四个项目开发,控股股东电建地产拟认购不超过6.2亿元。定增方案获得已获国资委批复,目前已获证监会受理,预期获批为大概率事件。

    大股东优质资产和人才注入有望提升其盈利能力。目前,中国电建直接和间接持有公司中40.91%股权,作为中国电建集团旗下唯一的地产上市公司,公司可以充分利用控股股东电建地产在住宅开发领域优势、实际控制人中国电建在城市基础设施建设带来的溢价资源,发挥公司在商业地产领域的比较优势,从而成为集团地产业务发展的支柱。

    2015年上半年,公司成立北京、南京、成都区域总部,并依托大股东中国电建(中国电力建设集团)开拓北京、上海、南京等新市场。除优质资产的注入和项目合作开发外,3月,原电建地产党委副书民薛志勇就任南国置业总经理,有利于集团内部资源的进一步整合及经营管理效率的提升。电建地产目前土地储备超700万平方米,2015年上半年销售额为80亿元,全年销售额有望达到200亿元,公司作为控股腔东地产业务多元化的重要组成部分,未来业务有望通过社区商业等形式,实现与电建地产的住宅开发业务协同发展。

    自2012年电建地产入主公司以后,市场一直抱有公司借助控股股东和集团资源实现快速发展的预期,但优质资源注入和借助至今并未实现,上半年公司及控股股东动作频繁,向市场释放信号,资源整合和注入的进程或加速。

    打造多元化核心竞争力。公司在强化主业的基础上,继续转型之路。6月6日,公司与中印文化(中印集团文化有限责任公司)签署了《战略合作框架协议》,向文化产业进军,更高层次来看,两家公司的最高控股层为国资委,有望受益于国有企业改革,从而实现资源的优势互补和业务的协同发展;7月13日,公司公告与武汉房融(武汉房融金融服务有限公司)建立合作关系,打造“商业地产+互联网”模式,从稳健的角度对传统业务产业链进行延伸。

    结论:

    上半年公司动作频繁,不论是从集团资源整合高度的“基建+地产”、控股股东多元化战略的“住宅+商业地产”,还是与中印文化合作的“商业地产+文化产业”、与武汉房融的“地产+互联网”,无一不反映出公司突破传统商业地产,打造多个新利润增长点的意图;同时,总经理更换、控股股东增持、多个项目合作或拟合作等事件释放信号,集团到控股股东对公司的资源支持开始落实,预计公司的增长将显著受益于集团业务的协同发展和资源整合。我们预计公司2015年-2017年营业收入分别为41.11亿元、57.84亿元和81.39亿元,每股收益分别为0.55元、0.82元和1.23元,对应PE分别为11.10、7.35和4.92,维持“强烈推荐”评级。