上半年,南国置业受益于结算的大幅增加而业绩大增 9倍,并且公司预告 前 3季度将继续高增长,我们认为公司近两年内丰富的可结算资源将使其 业绩高增长得到保证。近期,公司平价入股泛悦国际项目,并由南国人员 来全权管理,显示了双方合作的良好开端,后续中水电的一级开发项目成 都昭觉寺项目预计也将在明年初可以拿地并合作开发,我们可以确信双方 土地资源方面的巨大合作空间已经开启。此外,公司在人才培养和管理能 力提升方面都加大的力度,这都将为公司的快速成长打下坚实的基础。我 们维持公司 2013-15年每股收益预测分别为 0.68元、0.91元和 1.21元, 维持买入评级。

    支撑评级的要点

    上半年净利润大增 9倍,预告前 3季度同比增 12-14倍。上半年,净利 润 1.2亿元,同比增长 927%;基本每股收益 0.12元;毛利率和净利率 分别为 46%和 17%,分别较上年下降 25和提高 5个百分点。公司业绩 大幅增长主要源自房地产销售结算收入大幅增长 896%,而毛利率下降 主要源于结算结构的不同以及因培育期租金优惠政策而售价优惠的综 合因素所致。公司预告前 3季度净利润 1.6-1.8亿元,同比增 12-14倍, 合每股收益 0.16-0.19元。

    南国平价入股泛悦国际,双方合作迈出实质性一步。4 月,公司获得 总建面 13万平米武汉市昙华林项目,该项目拥有悠久的历史文脉,将 打造成集文化、旅游、休闲、办公、商务于一体的商业综合体。8月, 南国置业增资水电地产的成都泛悦国际项目8,000万元, 获得40%股权, 以平价入股方式获得权益面积 7 万平米的优质土地储备,双方合作迈 出实质性一步。后续,公司拿地计划主要为成都昭觉寺项目和襄阳长 虹路项目,预计合计拿地面积近 70万平米。

    加大人才培养力度,努力提升管理能力。一方面,公司加大人才培养 力度: (1)继续推行 “一对一” 人才培养制度; (2)实行 “春笋培养计划” ; (3)推出“商业精英培养计划”;(4)建立适度的人员“退出机制”; (5)举办“务虚会议”及“头脑风暴”等活动,为适应中国水电地产 入驻后公司业务快速发展需要及迎接更大的挑战奠定坚实的人才及团 队基础。另一方面,公司也在努力提升管理能力:(1)引进水电地产 的管理思路,完善公司管理制度;(2)完善目标绩效管理工具;(3) 完善组织架构及管控模式;(4)加大有益经验的积累与沉淀力度。

    运营面积已达 45 万方,预计年底前将增至超 66 万方。报告期内,随 着灯饰馆及荆州南国大家装的开业运营,新增运营面积 9.3万平米,公 司投入运营的项目达到 9个,累计运营面积达到 44.9万平方米,并且 西汇二期 11万平米和汉口一期 10多万平米都将在年底前开业,因此, 我们预计至年底累积运营面积将达到 66万平米,与此对应,出租收入 和物业管理费收入也将快速增长。

    评级面临的主要风险

    上市公司管理层与新进大股东的文化冲突;武汉商业地产竞争恶化。

    估值

    我们维持公司2013-15年每股收益预测分别为0.68元、 0.91元和1.21元, 鉴于水电和南国间巨大优质资源的合作空间以及公司本身也属于高成 长的商业租售类房企,我们分别按照 2013年 NAV25%的溢价以及 16.4倍 2013年市盈率两种方式定价,维持目标价为 11.11元,维持买入评 级。