近期我们跟踪调研了新华都,与公司高管就公司的发展战略,未来转型思路等进行了沟通。新华都目前正处于业务转型“地产+零售”的起步阶段,转型效果仍需观察。

    投资要点:

    从纯零售公司,开始向“地产+零售”类公司转型。2013 年是新华都全面转型的一年,以上市公司现金收购集团长沙万家城地产项目19.5%股权为标志,公司转型“地产+零售”双轮驱动的发展战略日渐清晰。由于新华都集团当前仍持有长沙万家城地产项目约37.3%股权,我们推测后续该项目股权存在持续注入的可能。

    传统零售业务:收缩战线,渠道下沉,由扩张主导转为利润主导。公司零售业务以超市为主,百货为辅,近几年受宏观不景气、电商冲击、商业物业大量供给带来的分流,以及租金人工成本刚性上涨等因素冲击较大,发展不甚理想。未来公司零售业务的发展思路:①修正错误,收缩战线:省外除汕头、潮州、南昌、赣州以外,不再新开门店;②渠道下沉,关停扭亏无望门店:省内向县一级下沉渠道,前期收购的6家易买得门店,已关闭4家;③由扩张主导转向利润主导。

    地产业务:未来公司着力发展的方向。①商业地产:小而多,以中小型商业综合体为主,如福州马尾单体商业大厦、安溪十个乡镇的商业综合体等;②住宅地产:大而精,未来有望成为现金奶牛,主要是长沙万家城项目,规划总住宅面积约289万平米;③旅游地产:超级大盘,潜在利润来源,未来主要发展方向。集团当前储备的旅游地产项目主要是漳州白塘湾国际旅游度假城(1万亩,其中规划住宅面积约4000亩)、海南“七仙紫园”项目(约6000亩,规划总建筑面积23万平米),当前这2个旅游项目均在上市公司体外运作,未来不排除注入的可能。

    转型初期业绩阵痛难免,预计2013年商业业绩下滑30%以上,地产业绩明后年开始贡献。受宏观经济弱复苏,租金人工等费用上涨,以及关闭门店等因素影响,公司2013年商业部分的业绩下滑大概率(我们预计全年商业业绩下滑30%以上);地产业务未来将逐渐成为公司利润贡献的主体,因项目建设及结算进度等原因,我们预计2013年能够结算的地产业绩较为有限,2014、2015年地产贡献的业绩有望逐渐增加,但仍需密切跟踪公司地产项目的建设进度。

    盈利预测:维持公司2013-2015年EPS 0.20元、0.28元、0.36元的盈利预测不变,我们认为公司商业较为平淡,未来主要看点在于其较强的资本运作能力,以及地产项目的注入及结算进度。当前PE 26倍,相对行业估值仍不便宜,后续需持续关注公司向“地产+商业”转型的效果,给予目标价5.5元(对应2013年0.4倍PS),维持“中性”评级。

    风险提示:地产项目结算进度;财务费用增加;同店增速放缓;易买得门店亏损