公司公告：上市公司拟以6.38亿元现金收购新华都集团持有的2个房地产子公司中泛置业和武夷置业各19.5%股权，其中中泛置业19.5%股权的评估净资产价值为5.72亿元，评估增值率339.42%，武夷置业19.5%股权的评估净资产价值为6734万元，评估增值率204.25%。

    公告点评：

    拟收购集团持有的房地产公司股权，我们认为此举意味着在传统零售行业发展普遍困难的背景下，上市公司拟向房地产行业进军的一个信号，不排除公司未来继续加大房地产业务投入的可能。受电商冲击，以及租金人工成本刚性上涨等因素压制，传统零售行业现阶段普遍经营困难，新华都拟利用自身商业主业带来的持续、稳定现金流，投入到条件相对成熟且利润率高的房地产项目，我们认为是可以做到产业互补，增厚利润的，我们认同公司这一被动转型战略。目前许多零售公司都有房地产业务，如文峰股份、友好集团等，向商业+地产+酒店的城市综合体业态转型，也是零售行业许多公司未来的一个发展方向，新华都此次拟收购集团持有的2个房地产子公司19.5%股权，我们认为可能仅是一个开始。

    尽管我们认同公司适度发展房地产业务的转型，但本次收购方案低于我们预期：

    ①上市公司以现金而不是非现金方式收购集团房地产资产，低于预期。尽管公司作为商业公司，现金流较为持续、稳定，但一次性支出6.38亿元现金（占公司2012年末10.67亿元现金的60%），仍会对公司的商业运营带来不利影响，公司未来的财务费用可能会增加；

    ②方案没有给出公司拟收购的2个房地产公司未来的盈利预测数据，以及项目利润率38.81%（中泛置业的房地产项目）、28.87%（武夷置业的房地产项目）的测算依据，故我们无法对这2个项目的评估增值率进行判断；

    ③集团承诺的未来3年收益情况略低预期。集团承诺的是这2个子公司未来3年给上市公司带来的年平均现金收益不低于7656万元（以3年作为考核周期），可能存在着这2个房地产子公司未来3年业绩大幅波动的风险，即前2年贡献的业绩少，第3年贡献的业绩多。

    盈利预测：预计公司2013－2015年EPS分别为0.20元、0.28元、0.36元，我们认为公司商业较为平淡，未来主要看点在于较强的资本运作能力，目前PE 33倍，PS0.54倍，估值相对行业均不便宜，且本次收购方案吸引力有限，给予目标价5.5元（对应2013年0.4倍PS），“中性”评级。

    风险提示：该方案能否被股东大会通过；同店增速放缓；易买得门店持续亏损