2023 年归母净利润受减值拖累，2024Q1 重返正增长。2023 全年，公司实现营业收入704 亿元，同比+70%；归母净利润25 亿元，同比-32%。分季度看，2023Q4 对利润几无贡献，主要因为年末公司计提资产减值准备（主要是存货跌价准备）43 亿元，拖累归母净利润22 亿元。2024Q1，公司实现营业收入137 亿元，同比+36%；归母净利润6.6 亿元，同比+18%回正。

    　　利润率持续承压。2023 全年，公司归母净利率为3.6%，较上年下降了5.4个百分点，主要受计提减值影响；整体毛利率为16.8%，较上年下降了0.7个百分点；此外，归母净利润占比89%，较上年下降7 个百分点。2024Q1，公司归母净利率4.8%，而毛利率12.1%延续下行趋势。

    　　销售排名提升，保持投资强度。2023 年，公司签约销售金额为1535 亿元，同比-0.3%基本持平，行业排名第11，较上年提升2 名；2024Q1，公司销售排名第8，再提升3 名。2023 年，公司新增土储总地价577 亿元，同比-15%，以拿地金额/销售金额计算的投资强度38%，保持行业领先水平。截至2023年末，公司土储中60%位于杭州市内，25%位于浙江省内（除杭州），浙江省外仅占15%。

    　　财务状况持续优化。2023 年末，公司剔除预收账款的资产负债率56%；净负债率为15%，较上年下降40 个百分点；货币资金327 亿元，同比+34%，得益于经营性现金流净额创327 亿元高位；现金短债比为2.4 倍。2023 年，公司融资成本为4.2%，较上年下降0.4 个百分点。

    　　投资建议：考虑到地产开发业务毛利率下行压力和减值计提影响，我们下调盈利预测，预计公司2024/2025 年归母净利润分别为27/29 亿元（前次预期分别为44/51 亿元），对应每股收益分别为0.87/0.94元，对应当前股价PE 分别为7.9/7.3 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：公司开发物业签约销售规模、结转进度、盈利水平不及预期。