事件：公司发布2023 年中报。2023 年上半年，公司实现营业收入270.3 亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4 亿元，同比增长27.3%。

    　　点评：低基数同比营收大增，业绩稳中有升，销售市占率远超目标，财务稳健。

    　　低基数同比营收大增，业绩增幅一般：2023 年H1，公司实现营收270.3 亿元，同比增长152.8%，其中房产销售营收265.4 亿元，同比增长155%，主要因同比低基数以及项目交付进度良好等原因；综合毛利率为18.3%，同比降低2.7pct，其中房产销售毛利率为17.7%，同比降低3.2pct；分季度看，近四个季度平均综合毛利率为16.8%，承压明显，但降幅有限；归母净利润同比增长27.3%，增幅明显低于营收增幅，主要因毛利率下行、投资收益减少，及同比多计提资产及信用减值损失合计7.9 亿元，下半年盈利压力或将减轻。截至23 年H1 末，公司已售未结房款1602 亿元，较年初增长23%，业绩增长基础稳固。

    　　市占率远超目标，销售强于大市：23 年H1，公司实现销售额925.8 亿元，同比增长35%，位列克而瑞行业销售排名第10 位，同时位列杭州房企销售冠军，杭州龙头地位稳固；上半年销售额占全国商品房销售份额的1.5%，超过公司销售目标1%，体现公司销售强于大市，整体稳中有进。

    　　拿地积极，巩固杭州优势：23 年H1，公司新增土储建面249 万平米，权益土地款为180 亿元，权益拿地销售比为38%，公司全年拿地预算为300 亿元，下半年仍有较大投资空间；新获取的22 宗土储中有19 宗位于杭州，坚持深耕战略，巩固杭州龙头地位。截至23 年H1 末，公司总土储建面1449 万平米，其中70%位于杭州，23%位于浙江省内（除杭州），优质土储充裕，保障未来销售持续性。

    　　有息负债大幅压降，融资成本持续优化：截至23 年H1 末，公司三道红线保持绿档，有息负债较22 年末降低20.5%至425.6 亿元，其中直接融资占比24%；综合融资成本为4.4%，较22 年末降低20bp；短债占比为33.6%，其中一年内到期的应付债券为50.3 亿元，现金短债比为2.07 倍，净负债率为21.5%，财务杠杆水平较低，资金基本面稳健；剩余可用银行授信为804.6 亿元，已获批尚未发行的公司债额度 22.52 亿元，融资渠道较为畅通，信用优势明显。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑公司毛利率下行压力、存货减值计提略超预期等因素，我们下调公司23-25 年预测EPS 为1.32 元（下调7.8%）、1.60 元（下调6.0%）、2.02 元（下调3.5%），当前股价对应23-25 年PE 为8.0/6.6/5.2 倍，公司以杭州为大本营布局辐射长三角，销售向好，拿地积极，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售及拿地不及预期、项目交付结算不及预期、市场下行超预期等。