投资要点:

    上东城项目体量较大

    上东城项目位于杭州市江干区丁桥镇大型居住区核心区域，总占地面积约14.75 万平方米，地上总建筑面积约 32.10 万平方米，地下建筑面积约 8.70万平方米， 容积率2.18， 是杭州体量较大的住宅项目。 上东城项目由上东领地、上东臻品、上东名筑三大组团组成，其中上东领地占地面积 4.06 万平方米，地上建筑面积9.74 万平方米，地下建筑面积 2.45万平方米（含461个车位），容积率2.4；上东臻品占地面积 5.87 万平方米，地上建筑面积11.74 万平方米（含 10.6 万平方米的住宅，0.9万平方米的商铺） ，地下建筑面积 2.84 万平方米（含600 个车位），容积率 2.0。上东名筑占地面积 4.83 万平方米，地上建筑面积 10.62 万平方米（含 9.9 万平方米的住宅和 0.6 万平方米的商铺） ，地下建筑面积3.41万平方米（含 584个车位），容积率 2.2。

    上东城项目区位优势显著

    丁桥大型居住区位于杭州主城区东北部，距市中心约 10 公里，由丁桥一期、丁桥二期、长睦综合体和皋亭山生态旅游区四大区块组成，规划入住人口 25万。从交通来看，丁桥大型居住区将构成“一绕、二快、三横、四纵”的区域路网骨架，共建8 条30-60 米宽的主要道路，再加上规划的地铁3号线、快速公交（BRT）3 号线，区位交通十分便捷，区位优势日益显著。

    上东城项目销售情况良好

    广宇上东城项目预售情况良好，预售均价约 13000 元/平方米，预售比例为64.64%，其中上东领地预售比例 89.52%，上东臻品预售比例 64.07%，上东名筑预售比例42.44%。从各大组团来看，上东领地已经预售 997套，仅剩20套房源在售；上东臻品已经预售 991 套，尚有156套房源和600个车位在售，地上总可售面积约 1.5 万平方米（含 1.1 万平方米的住宅和 0.4 万平方米的商铺） ；上东名筑已经预售 708 套，尚有374套房源在售，地上总可售面积约4.2万平方米（含 3.6 万平方米的住宅和 0.6 万平方米的商铺） 。同时，上东城项目车位正在销售，上东领地 461 个车位已销售 60%，上东臻品和上东名筑的1186 个车位尚未销售。从车位价格来看，上东领地价格约 8 万元/个，上东臻品和上东名筑价格约为 10万元/个。

    上东城城项目对公司业绩贡献较大

    上东城项目土地总价款 12.63 亿元，平均楼板价3934 元/平方米，假设建安成本2940元/平方米 （含利息费用） ， 总成本6874元/平方米， 项目毛利率约 40%（考虑了土地增值税） 。由于上东城项目逐步竣工交付使用，2011年上东领地和上东臻品达到结转条件， 预计公司2011年结转收入一半以上来自于上东城，预计结转12 亿元左右，占 2010年公司营业收入的 56.71%，对公司业绩贡献较大。考虑到上东臻品毛利率相对较高，若按照 2010 年净利润率来测算，上东城项目预计贡献净利润1.2 亿元左右，增厚每股收益 0.24元左右。